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4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，拉開了我國在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域建設(shè)公募REITs市場的帷幕。中咨公司研究中心副主任徐成彬等11位業(yè)內(nèi)專家，對該文件及基礎(chǔ)設(shè)施REITs進行解讀。

01 徐成彬

中國國際工程咨詢有限公司研究中心副主任、教授級高工、經(jīng)濟學(xué)博士

中國改革開放從農(nóng)村到城市、從沿海到內(nèi)地，一直在摸索中前進，先易后難，在實踐中總結(jié)提升?；A(chǔ)設(shè)施REITs試點工作，不僅基于廣泛的專題調(diào)研，也具有豐富的實踐探索基礎(chǔ)。2007年我國金融監(jiān)管部門開始推動REITs試點，特別是從2014年以來，以物業(yè)為基礎(chǔ)的類REITs和CMBS受到市場追捧，產(chǎn)品創(chuàng)新層出不窮；2016年國家發(fā)展改革委和中國證監(jiān)會聯(lián)合推進傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域政府和社會資本合作（PPP）項目資產(chǎn)證券化工作，并于2017年成功上市4單PPP項目證券化產(chǎn)品，激發(fā)了市場對基礎(chǔ)設(shè)施從收益權(quán)融資工具創(chuàng)新走向權(quán)益性融資工具創(chuàng)新的遐想。

翻開發(fā)達國家的REITs發(fā)展史，大多是在經(jīng)濟衰退時開始重視REITs。當前，新冠肺炎疫情在全球肆虐，對我國經(jīng)濟社會也造成了短期重大沖擊，啟動基礎(chǔ)設(shè)施REITs創(chuàng)新融資方式正逢其時。

2020年4月底，中國REITs制度終于出臺，雖然比美國晚了60年，但好飯不怕晚。基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的推出，打通了金融資本對接基礎(chǔ)設(shè)施的藍海，不僅滿足了金融資本市場的饑渴，更是我國基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制改革的重大創(chuàng)新。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點是一項非常復(fù)雜的系統(tǒng)工作，必須從金融市場和底層資產(chǎn)兩端發(fā)力，離不開中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委的通力協(xié)作。從金融市場看，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點以基礎(chǔ)設(shè)施基金為載體，采用“公募+ABS”的模式，充分考慮了現(xiàn)行的金融法規(guī)和稅收政策等環(huán)境，同時證監(jiān)會出臺了《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）（征求意見稿）》，并積極完善試點工作其他配套措施。從底層資產(chǎn)看，主要是基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)項目形成的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，如何選擇和評價優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)？這是公募REIT產(chǎn)品獲得成功的起點和關(guān)鍵?；?017年我國PPP項目ABS的實踐經(jīng)驗和REITs市場預(yù)期，基金管理人和托管人可能急于進入試點而有意或無意地掩蓋了資產(chǎn)瑕疵。投資主管部門對各地申報的REITs試點項目和發(fā)起人先行審查，系統(tǒng)評價申報項目的方向性和合規(guī)性、現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和成長性、原始權(quán)益人和基礎(chǔ)設(shè)施運營單位的信用穩(wěn)健和內(nèi)控制度及融資用途、項目對國家重大戰(zhàn)略的支撐價值等內(nèi)容，在此基礎(chǔ)上推薦至中國證監(jiān)會，這是從項目源頭上規(guī)避風(fēng)險、維護投資人合法權(quán)益的重要保障。

02 徐東升

北控水務(wù)集團市場投資中心副總經(jīng)理

啟動了！希望未來能在以下兩方面有所突破，一是手續(xù)完備性，目前不少基礎(chǔ)設(shè)施項目運行多年手續(xù)仍難以完備，不是不辦，是辦不了，考慮到基礎(chǔ)設(shè)施項目的特點，從實際角度并不一定增加風(fēng)險，建議可以適度放寬；第二個是轉(zhuǎn)讓限制，老的特許經(jīng)營項目、現(xiàn)在PPP項目普遍沒有預(yù)留接口，對特許經(jīng)營權(quán)或項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓進行限制，即使轉(zhuǎn)讓，資金用途也有限制。必須對此進行修改。

03 薛濤

E20研究院執(zhí)行院長

推動REITs試點的通知，在當前的時點意義更加了幾分：

1、在地方財政收入下滑的趨勢下，地方政府和其擁有可運營資產(chǎn)的地方平臺企業(yè)有了更多的盤活存量資產(chǎn)的手段；

2、在企業(yè)杠桿率高企的時點，對擁有大量特許經(jīng)營資產(chǎn)的社會資本有了輕重結(jié)合資本戰(zhàn)略的工具選擇；

3、基于穩(wěn)定現(xiàn)金流特征，對于環(huán)保領(lǐng)域匹配度相當高。

04 許敏慧

浙大網(wǎng)新建投集團董事總經(jīng)理

證監(jiān)發(fā)[2020]40號文的出臺可以說對中國REITS市場具有里程碑的意義，被不少業(yè)內(nèi)人士把2020年定義為中國基礎(chǔ)設(shè)施REITS的元年。相信這個有著萬億級市場容量的改革方向，一定會在市場中建立起新的信仰，讓巨大存量資產(chǎn)，特別是地方政府手中的大量存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)找到一個新的方向，形成有效的資產(chǎn)流動性、再投資性，有助于讓傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施和新型基礎(chǔ)設(shè)施能插上資本市場的翅膀，有效促進我國基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展。

05 吳亞平

國家發(fā)展改革委投資研究所研究員

基礎(chǔ)設(shè)施REITs總體上屬于金融資本，最好還是與產(chǎn)業(yè)資本合作，所以并購存量資產(chǎn)特別是進入正常運營期存量資產(chǎn)應(yīng)該作為首選；其次是企業(yè)所得稅稅前扣除如果能突破的話，90%利潤都拿出來分紅都沒問題；最后，也是我最期望的，綠地項目通過發(fā)行權(quán)益類REITs籌集項目資本金，這可以解決當前的大難題。

06 唐琳 

中建一局集團第二建筑有限公司 副總經(jīng)理

五一國際勞動節(jié)前夕，證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，迅速刷屏、引起廣泛熱議。

REITs作為一種高度透明化的金融產(chǎn)品，將有效盤活基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，拓寬社會資本投資渠道，并在一定程度上推動基礎(chǔ)設(shè)施投資的市場化、規(guī)范化改革。

希望基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點工作，在“重點區(qū)域、重點行業(yè)、優(yōu)質(zhì)項目”上先行先試，把好資產(chǎn)遴選及風(fēng)險審核的關(guān)口，過程中持續(xù)加強資金用途的使用監(jiān)管；在總結(jié)試點實踐推進過程中的問題與困難的基礎(chǔ)上，不斷優(yōu)化流程、完善后續(xù)有關(guān)配套法律制度及規(guī)則；強化資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟能力，促進基礎(chǔ)設(shè)施投融資高質(zhì)量發(fā)展。

愿基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點項目的各參與方，始終保持冷靜的頭腦、火熱的心，用堅實的雙手共同推進試點工作行穩(wěn)致遠。

07 呂建紅

渤海證券股份有限公司 企業(yè)融資條線分管領(lǐng)導(dǎo)

聚焦重點行業(yè)。優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補短板行業(yè)，包括倉儲物流、收費公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。鼓勵信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點。

08 蔣中松 

浙江深度求索管理咨詢有限公司

在疫情得到控制、經(jīng)濟全面重啟的開局階段，推出基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點恰逢其時。短期看有助于將核心區(qū)域重點領(lǐng)域的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為金融產(chǎn)品，提高資產(chǎn)效率，為新基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)拓展資金渠道，注入新動力。長期看有助于撬動養(yǎng)老基金等社會資本參與基礎(chǔ)設(shè)施投資，有助于提高相關(guān)項目的依法合規(guī)性和運營專業(yè)化，有助于實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施投資的良性循環(huán)。

09 安鈺豐

負責(zé)國有商業(yè)銀行基建領(lǐng)域信貸管理

目前隨新冠肺炎疫情在全球擴散蔓延，短期內(nèi)對我國消費。出口影響難以緩解，投資的穩(wěn)增長重要性凸顯?；A(chǔ)設(shè)施作為穩(wěn)投資的關(guān)鍵領(lǐng)域之一，黨中央國務(wù)院原會議多次強調(diào)要加大新投資項目開工力度，積極推進在建項目建設(shè)，將重大項目建設(shè)作為推進復(fù)工復(fù)產(chǎn)、應(yīng)對經(jīng)濟下行壓力的重要舉措。《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs的通知》的出臺恰逢其時，作為基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域資金來源新途徑，有效解決加大基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投資的資金不足矛盾。當前在規(guī)范基建領(lǐng)域投融資行為、嚴控地方政府隱性債務(wù)的背景下，加大基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投資與規(guī)范的資金支持成為核心矛盾之一。在加大地方政府專項債發(fā)行力度、推進PPP穩(wěn)健發(fā)展之外，基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤活存量資產(chǎn)，將未來收益提前變現(xiàn)用來支持新項目建設(shè)，成為基建投資資金來源新途徑。對基建領(lǐng)域各方參與主體來講，主要有如下幾方面利好。對于政府（城投公司），盤活存量資產(chǎn)，降低資產(chǎn)負債率，新資金投入新項目，不增加地方政府隱性債務(wù)。對金融機構(gòu)來講，增加了基建領(lǐng)域新的金融服務(wù)模式，同時為資金提供了新的投資渠道。對PPP社會資本方來講，通過REITs實現(xiàn)了資本退出，提高社會資本方的積極性和投入新項目的能力。對普通投資者來講，增加了穩(wěn)定的資金投資渠道，利于投資環(huán)境規(guī)范發(fā)展。

10 小木魚

針對中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》），拋開技術(shù)層面的認知，談一點思想層面的認識：

一是《通知》出臺比《通知》本身更具戰(zhàn)略意義。在世界百年未有之大變局的背景下，信心就比黃金都重要，面對當前我國經(jīng)濟發(fā)展的新形勢，正式啟動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的公募REITs試點工作，具有里程碑意義。姑且不談公募REITs試點面臨多少問題，推行中面臨多少風(fēng)險，我們還是應(yīng)該堅持發(fā)展中的問題用發(fā)展的眼光看待，發(fā)展中的問題用發(fā)展的方法去解決，推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的REITs試點工作恰逢其時，充滿期待，星星之火可以燎原。

二是每一項改革都要心存敬畏。改革始終是促進我國經(jīng)濟和社會進步的不竭動力，既要鼓勵，更要包容。每一項政策工具的出臺必然有其出臺的深厚背景和戰(zhàn)略考慮，無論是之前的PPP、ABS、地方政府專項債券，還是此番試點推行的REITs，我們都應(yīng)該心存敬畏，敬其對我國治理體系和治理能力現(xiàn)代化的推波助瀾，畏其倒逼我們深深意識到市場經(jīng)濟考驗帶來的能力不足的危險。

三是積極看待基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的REITs對當前及未來投融資的影響。當前，我國地方政府融資面臨經(jīng)濟下行和稅收改革致使地方政府本級財政收入明顯放緩、土地出讓收入大幅下滑、地方政府舉債融資能力嚴重受限、穩(wěn)增長下的基礎(chǔ)設(shè)施投資融資缺口進一步擴大等問題，創(chuàng)新融資方式統(tǒng)籌推進基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)成為各級政府急需解決的瓶頸?；A(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的REITs試點雖不能成為投融資體制改革的“四梁八柱”，但確能起到四兩撥千斤的支點撬動作用，其影響必將深遠。

11 劉世堅

清華PPP研究中心主任助理、投融資專委會副主任

《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》的發(fā)布，既是證監(jiān)會、國家發(fā)改委近年來相關(guān)工作的重要成果，也是我國基礎(chǔ)設(shè)施投融資領(lǐng)域邁出實質(zhì)性創(chuàng)新的關(guān)鍵一步，對于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機制亦有望發(fā)揮積極的促進作用。

《通知》聚焦重點區(qū)域和重點領(lǐng)域，以盤活國內(nèi)龐大的基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)為切入點，通過標準化、權(quán)益類的REITs產(chǎn)品的試點安排，為資本的流動及相關(guān)風(fēng)險的緩釋提供了有效的出口，可為2017年中以來的“穩(wěn)增長”和“控風(fēng)險”的雙重政策要求創(chuàng)造更大的騰挪空間，同時也與當前新形勢之下的宏觀經(jīng)濟政策導(dǎo)向并行不悖。

在操作層面，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的主要難點可能集中在三個方面。一是合規(guī)。標的項目實施流程及運行現(xiàn)狀的合法合規(guī)性需要承受資本市場的嚴格審視。二是確權(quán)，涉及底層資產(chǎn)的權(quán)利歸屬及處置限制。三是法律沖突，關(guān)系到REITs產(chǎn)品設(shè)計、市場接受度和現(xiàn)行法律法規(guī)之間的矛盾與契合。這也是基礎(chǔ)設(shè)施REITs后續(xù)制度設(shè)計的關(guān)鍵所在。