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經(jīng)過近3年的發(fā)展，各地盤活存量資產(chǎn)、申報(bào)REITs項(xiàng)目積極性明顯提升。特別是2023年，國(guó)家發(fā)展改革委投資司組織召開20多次開門辦公會(huì)，為近百個(gè)擬申請(qǐng)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的項(xiàng)目進(jìn)行了面對(duì)面答疑解惑，儲(chǔ)備了大量?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目，為后續(xù)發(fā)行上市奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。同時(shí)，REITs培育階段引入了專家前期輔導(dǎo)機(jī)制，按照通用的技術(shù)導(dǎo)則要求進(jìn)行盲審，將諸多基礎(chǔ)性問題提前識(shí)別和反饋，便利了后續(xù)項(xiàng)目評(píng)審。鑒于前期輔導(dǎo)和評(píng)估機(jī)制的逐漸健全，預(yù)計(jì)2024年推薦審核速度顯著加快，發(fā)行上市REITs數(shù)量和市場(chǎng)規(guī)模將翻番，國(guó)家重大工程有望入市。

2023年受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、會(huì)計(jì)處理和績(jī)效考核等因素影響，REITs市場(chǎng)跌宕起伏，截至2023年底，已上市的29只REITs中表現(xiàn)最好的2只都是新能源，最好的是光伏，去年漲幅超過11%。預(yù)計(jì)2024年REITs市場(chǎng)還會(huì)有一定波動(dòng)，但一定會(huì)觸底反彈。我們應(yīng)對(duì)此充滿信心，因?yàn)榈讓淤Y產(chǎn)質(zhì)量是基本盤，是我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的根本保證。

水深則魚悅，城強(qiáng)則賈興。針對(duì)引入新的“源頭活水”的市場(chǎng)呼喚，預(yù)計(jì)2024年監(jiān)管部門將更加注重“放水養(yǎng)魚”，廣開資金渠道，F(xiàn)OF、ETF、社?；?、公募基金、私募基金、Pre-REITs等資金將陸續(xù)介入REITs市場(chǎng)。REITs發(fā)行條件較高，前期培育需要一個(gè)過程。Pre-REITs、私募REITs是第一次盤活存量資產(chǎn)，將有瑕疵的資產(chǎn)打磨或培育為優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)；在條件成熟時(shí)，通過REITs產(chǎn)品發(fā)行或擴(kuò)募，第二次盤活存量資產(chǎn)，源源不斷地為REITs市場(chǎng)提供新的底層資產(chǎn)。

我國(guó)納入REITs范圍的資產(chǎn)共11大類50多個(gè)領(lǐng)域。目前已上市的30只REITs涉及高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房、污水處理、垃圾處理和清潔能源等大類、十幾個(gè)具體領(lǐng)域。隨著這幾年摸索、交流和實(shí)踐，預(yù)計(jì)2024年消費(fèi)、水電、數(shù)據(jù)中心、市政（供熱／供水）、文旅等領(lǐng)域有望陸續(xù)登陸滬深交易所；水利、地鐵、鐵路、港口、特高壓、儲(chǔ)能基礎(chǔ)設(shè)施會(huì)持續(xù)加快推進(jìn)，有的今年也有望上市。整體來說，擴(kuò)容的步伐會(huì)顯著加快，隊(duì)伍會(huì)越來越壯大。

2023年，普洛斯、鹽田港、張江、招商蛇口等首批4單擴(kuò)募項(xiàng)目在滬深交易所上市，打通了公募REITs市場(chǎng)擴(kuò)募之路。2024年和更長(zhǎng)遠(yuǎn)的未來，更多REITs將加入擴(kuò)募行列，REITs的平臺(tái)化價(jià)值將日益凸顯，資產(chǎn)規(guī)模效應(yīng)將提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

目前REITs試點(diǎn)過程中，無論是首發(fā)還是擴(kuò)募，都要求是同一類型資產(chǎn)。未來資產(chǎn)需要混裝，從抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、保持收益穩(wěn)定性來講是有利的，而且這樣也符合國(guó)際慣例。具體混裝組合方式，既可以同一大類行業(yè)資產(chǎn)，如風(fēng)電和光伏；也可以同一權(quán)屬資產(chǎn)，如產(chǎn)權(quán)類的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和倉(cāng)儲(chǔ)物流；還可以產(chǎn)業(yè)鏈的上下游或空間關(guān)系，如文旅和配套基礎(chǔ)設(shè)施、城市軌道交通（地鐵）和上蓋物業(yè)等資產(chǎn)可以探索裝在一起。

目前REITs上市項(xiàng)目主要集中在東部沿海地區(qū)和少數(shù)中部省份，中西部地區(qū)項(xiàng)目申報(bào)也開始活躍，呈現(xiàn)東西南北中競(jìng)相迸發(fā)的局面。西北的新疆、陜西、內(nèi)蒙，西南的云南、貴州、四川，中部的湖南、山西、江西，東北的遼寧、黑龍江等地都有項(xiàng)目在前期儲(chǔ)備過程中。REITs發(fā)行離不開當(dāng)?shù)卣鄠€(gè)部門的支持（如補(bǔ)辦投資管理手續(xù)），已成為檢驗(yàn)各地營(yíng)商環(huán)境的重要名片。

基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模較大，回報(bào)周期較長(zhǎng)，歷史上主要以政府和國(guó)有企業(yè)投資為主，形成的固定資產(chǎn)必然計(jì)入國(guó)有資產(chǎn)。隨著市場(chǎng)化改革的深入，越來越多的民營(yíng)企業(yè)參與基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)。2023年7月中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的意見》以來，民營(yíng)企業(yè)發(fā)行REITs的節(jié)奏加快。2023年11月，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部《關(guān)于規(guī)范政府和社會(huì)資本合作新機(jī)制的指導(dǎo)意見》，要求所有PPP項(xiàng)目實(shí)行特許經(jīng)營(yíng)，回歸PPP初心，大力鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)參與PPP新建項(xiàng)目，為未來發(fā)行REITs提供了諸多新機(jī)遇。相對(duì)而言，倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、清潔能源、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域?qū)⒊霈F(xiàn)更多的民營(yíng)企業(yè)發(fā)行REITs產(chǎn)品，同時(shí)更多的民營(yíng)企業(yè)也將參與REITs戰(zhàn)略配售。

REITs是資產(chǎn)上市，參考上市企業(yè)的環(huán)境—社會(huì)—治理（ESG）評(píng)價(jià)，越來越多的REITs項(xiàng)目上市，無論是首發(fā)還是擴(kuò)募，將要從綠色發(fā)展、社會(huì)責(zé)任、治理能力等方面開展ESG評(píng)價(jià)，有關(guān)信息披露的內(nèi)容和要求將逐步規(guī)范。ESG評(píng)級(jí)結(jié)果不僅作為REITs發(fā)行的準(zhǔn)入條件，而且與資產(chǎn)定價(jià)結(jié)合起來，有利于實(shí)現(xiàn)REITs財(cái)務(wù)回報(bào)與責(zé)任價(jià)值相統(tǒng)一。

不到3年時(shí)間，中國(guó)REITs市場(chǎng)從無到有，國(guó)內(nèi)外影響力不斷輻射。在亞洲，中國(guó)REITs數(shù)量和規(guī)模僅次于日本和新加坡，預(yù)計(jì)5年左右有望成長(zhǎng)為亞洲最大的REITs市場(chǎng)。中國(guó)REITs市場(chǎng)從一開始就是開放的，除了普洛斯、ESR等境外原始權(quán)益人和發(fā)起人，還有更多的外資企業(yè)看好中國(guó)REITs市場(chǎng)，爭(zhēng)相發(fā)行REITs產(chǎn)品。隨著中國(guó)高水平開放的推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs如何支撐“一帶一路”，為構(gòu)建人類命運(yùn)共同體提供金融服務(wù)，促進(jìn)投資循環(huán)，讓更多中國(guó)投資人分享境外投資紅利，這是一個(gè)宏大的命題，希望納入高層決策范疇。