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本文系統(tǒng)分析了日本城市更新發(fā)展歷程以及城市更新理念和更新方法，在進(jìn)行中日城市更新對(duì)比的基礎(chǔ)上，提出了“確立專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)技術(shù)核心地位、提倡緊湊型城市建設(shè)理念、適當(dāng)放寬城市更新限制條件、注重都市功能復(fù)合化更新改造、強(qiáng)調(diào)歷史文化和城市記憶傳承”五個(gè)方面借鑒建議，促進(jìn)中國(guó)城市更新發(fā)展。

日本，作為與我國(guó)有著十分類似的文化傳統(tǒng)和發(fā)展基因的東方鄰國(guó)，似乎成為了我國(guó)現(xiàn)代化進(jìn)程的一面鏡子。二戰(zhàn)后，日本進(jìn)入經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展期，大量人口融入城市，城市發(fā)展迅速，與我國(guó)改革開發(fā)后城鎮(zhèn)化進(jìn)程極為相似。目前，日本城市更新已全面鋪開，中國(guó)部分城市也已逐步進(jìn)入城市更新改造期，日本城市更新經(jīng)驗(yàn)具有極大的參考借鑒價(jià)值。

一、日本城市更新發(fā)展背景

城市更新，作為城市經(jīng)濟(jì)復(fù)興的重要內(nèi)容，已經(jīng)成為當(dāng)前全球范圍內(nèi)各個(gè)國(guó)家地區(qū)、不同城市化發(fā)展階段都將會(huì)面臨或已經(jīng)面臨的重大戰(zhàn)略課題。日本經(jīng)歷了戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期，城市人口激增，并向東京、大阪等大城市集聚，城市發(fā)展由大規(guī)模開發(fā)建設(shè)向更新改造轉(zhuǎn)變。城市更新成為日本政府2000年以來十分重視解決的關(guān)鍵事業(yè)。

（一）日本城市更新的發(fā)展概況

1919 年日本政府頒布的《城市規(guī)劃法》第一次將土地區(qū)劃整理寫入了法律程序，隨后在1923年的關(guān)東大地震后重建中，土地區(qū)劃整理成為日本東京、橫濱等受災(zāi)嚴(yán)重的城市大規(guī)模開展援建、復(fù)建以及更新的重要工具。1954 年日本政府正式頒布了《土地區(qū)劃整理法》，從而為日本的土地區(qū)劃整理各環(huán)節(jié)的合法運(yùn)作提供了法律依據(jù)。在城市發(fā)展到一定歷史時(shí)期，城市土地供給達(dá)到飽和，必定會(huì)進(jìn)入再開發(fā)階段，實(shí)現(xiàn)城市資源的梳理整合和再分配。

日本的城市更新事業(yè)從二戰(zhàn)后重建開始，經(jīng)過六十年代、七十年代的高速城市化和造城運(yùn)動(dòng)之后，八十年代開始注重城市化質(zhì)量和規(guī)劃分權(quán)，開始對(duì)第一代新城和集中式住宅進(jìn)行改造；九十年代建立了注重多主體協(xié)調(diào)合作的規(guī)劃體制，將民間主體和資本引入城市再開發(fā)；進(jìn)入二十一世紀(jì)后，受泡沫經(jīng)濟(jì)影響，政府為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及解決城市問題，于2002年制定《都市再生特別措施法》，開始注重地域價(jià)值提升的可持續(xù)都市營(yíng)造，一方面，以舉國(guó)戰(zhàn)略從面上推動(dòng)城市更新，另一方面，持續(xù)鼓勵(lì)自下而上的“造街”活動(dòng)和小型更新項(xiàng)目，聚焦街區(qū)、社區(qū)甚至單體建筑的更新改造。另外，為了應(yīng)對(duì)越來越嚴(yán)重的社會(huì)老齡化、少子化的局面，以及人口向東京、大阪等大城市集聚的趨勢(shì)，2014年后日本政府修正《都市再生特別措施法》，先后提出了《立地適正化計(jì)劃》和《立地適正化操作指南》，允許地方政府根據(jù)區(qū)域人口狀況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，合理配置公共服務(wù)設(shè)施，優(yōu)化城市建設(shè)強(qiáng)度，賦予地方政府更高的自治權(quán)利。

縱觀日本城市更新的發(fā)展歷程，日本在面對(duì)戰(zhàn)后重建、大規(guī)模人口遷移、泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰、地震災(zāi)害等一系列挑戰(zhàn)的過程中，都市營(yíng)造和都市更新的主題始終貫穿其中，逐漸發(fā)展出來一套都市更新計(jì)劃體系和都市更新制度。其主要特征表現(xiàn)為兩個(gè)轉(zhuǎn)變：一是逐步形成由中央政府向地方政府不斷分權(quán)的規(guī)劃體系；二是逐步形成由政府包辦主導(dǎo)向利益相關(guān)者自我組織協(xié)調(diào)的更新路徑和制度體系。

日本的城市更新，往往是以街區(qū)、社區(qū)、市政道路甚至單體建筑等小地塊為更新改造對(duì)象，通過強(qiáng)化市政基礎(chǔ)配套、提升公共服務(wù)等綜合措施，提高土地空間利用率和土地空間價(jià)值，打造具有現(xiàn)代化特色的新城區(qū)，并特別注重傳統(tǒng)歷史建筑或者歷史街區(qū)與現(xiàn)代化城市建設(shè)的融合協(xié)調(diào)。日本的城市更新，是土地所有者內(nèi)部及與政府長(zhǎng)期不斷溝通協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)各方訴求平衡的結(jié)果，也是相關(guān)法律法規(guī)和制度不斷完善的過程，因此一個(gè)城市更新項(xiàng)目需要十幾年到二十幾年的逐步演替發(fā)展。

（二）日本城市更新的發(fā)展動(dòng)力

推動(dòng)日本城市更新的因素眾多，客觀需求的變化及政策法規(guī)引導(dǎo)發(fā)揮了重要作用。

1、城市發(fā)展空間具有剛性邊界。日本山地眾多，國(guó)土面積狹小，為了保護(hù)農(nóng)業(yè)用地安全，對(duì)城市開發(fā)建設(shè)約束較多，城市空間發(fā)展的剛性邊界十分明確。在日本，各城市均嚴(yán)格劃定了未來10年間供城市化發(fā)展的城市化促進(jìn)區(qū)（Urbanization Promotion Areas，UPA）以及城市化控制區(qū)（Urbanization Control Areas，UCA），像東京、大阪等大城市的快速發(fā)展很大一部分是通過城市更新改造來實(shí)現(xiàn)的，逐步形成緊湊型城市建設(shè)理念。

2、城市基礎(chǔ)設(shè)施陳舊。二戰(zhàn)后，日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展期，大量人口涌入城市，六十、七十年代建設(shè)的一大批市政基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，大多數(shù)陳舊落后，難以滿足當(dāng)期城市發(fā)展需求，需要更新改造，其中高速公路、主干街道、軌道交通等大型基礎(chǔ)設(shè)施更新改造工程量特別大。東京汐留地區(qū)貨物場(chǎng)、編組站舊址改造及城市再建項(xiàng)目（31公頃），就是將廢棄的鐵路貨場(chǎng)、編組站舊址（1914年建設(shè)，1986年停運(yùn)）改造為大型交通樞紐、商業(yè)綜合體和高檔住宅，提升土地價(jià)值，完善城市功能。2014年東京都出臺(tái)了首都高速公路翻新計(jì)劃，大量高速公路進(jìn)行線路調(diào)整、路面翻新、高架建設(shè)，盡量?jī)?yōu)化土地空間，提高土地利用率。

3、城市工業(yè)用地向城市混合功能用地轉(zhuǎn)換。隨著城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，從而對(duì)城市更新提出了新要求。以東京都為例，1991年工業(yè)企業(yè)有4萬個(gè)，從業(yè)人數(shù)達(dá)72萬人，到2014年工業(yè)企業(yè)減少到1.2萬個(gè)，從業(yè)人數(shù)降到26萬人，城市大量工業(yè)用地轉(zhuǎn)換為城市混合功能用地，實(shí)現(xiàn)城市功能的轉(zhuǎn)換。目前，日本東京、大阪等大城市已經(jīng)完成了從工業(yè)生產(chǎn)型城市向消費(fèi)服務(wù)型城市轉(zhuǎn)變，大量工廠、倉(cāng)儲(chǔ)等生產(chǎn)設(shè)施需要更新改造為商業(yè)、金融、住宅等生活服務(wù)設(shè)施。為此日本政府提出了很多促進(jìn)開發(fā)這類特別城市再生區(qū)域的政策以及一系列相關(guān)制度，推動(dòng)城市用地性質(zhì)轉(zhuǎn)換和城市更新。

4、團(tuán)地社區(qū)向現(xiàn)代社區(qū)轉(zhuǎn)變。團(tuán)地是日本在二戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展下的產(chǎn)物。60年代，日本大量人口涌入城市，住宅需求激增，于是日本開始在東京、大阪等大城市郊區(qū)新建大量住宅團(tuán)地。在80年代，團(tuán)地社區(qū)中的老齡化、商業(yè)凋謝、基礎(chǔ)設(shè)施老化問題十分凸顯，團(tuán)地更新計(jì)劃正式啟動(dòng)。日本團(tuán)地所有權(quán)屬于政府，更新計(jì)劃的推動(dòng)者也是政府，稱為都市再生機(jī)構(gòu)。當(dāng)前隨著日本各級(jí)政府財(cái)政資金吃緊，也鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入團(tuán)地社區(qū)的現(xiàn)代化改造。

5、人口老齡化問題日趨嚴(yán)重。目前，日本是全球人口老齡化最嚴(yán)重的國(guó)家，65歲以上人口比例達(dá)到了27%，排名世界第一。人口老齡化要求社會(huì)提供更多的醫(yī)療、保健設(shè)施，更便利的市政基礎(chǔ)服務(wù)。同時(shí)，少兒比例降低，也造成大量學(xué)校等教育設(shè)施空缺浪費(fèi)，需要重新規(guī)劃整合。

6、城市發(fā)展中存在較為突出的現(xiàn)實(shí)問題。日本東京、大阪等大城市在高速發(fā)展過程中，存在城市設(shè)計(jì)不具法律地位，且不能反映使用者意愿；土地私有化，難以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃，成片開發(fā)；職住嚴(yán)重失衡，通勤交通壓力大；城市綠地率低，公共空間缺乏，城市熱島效應(yīng)突出等突出問題，需要在城市更新中逐步加以緩解或解決。

7、地震等自然災(zāi)害頻發(fā)。日本地震等自然災(zāi)害多發(fā)，災(zāi)后重建也是引發(fā)城市更新的重要因素。

（三）日本城市更新的法律基礎(chǔ)

由于日本經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)和東京奧運(yùn)會(huì)舉辦（1964年），城市發(fā)展過度集中于東京、大阪等大城市，城市規(guī)模迅速擴(kuò)張，集中體現(xiàn)的城市問題和生活環(huán)境惡化，引起全社會(huì)高度重視。1961年引入特定街區(qū)制度，集中建設(shè)具有特定功能區(qū)域，如集中商業(yè)區(qū)。1963年采用容積率控制制度（取消樓層高度不超過31米的限制）。1968年全面修正了舊的城市規(guī)劃法，頒布了新的《城市規(guī)劃法》，確定了包括土地利用規(guī)劃、城市設(shè)施規(guī)劃、市區(qū)開發(fā)事業(yè)規(guī)劃三部分內(nèi)容的規(guī)劃體系，謀求城市的健全發(fā)展和有序建設(shè)，為國(guó)土均衡發(fā)展和公共福利增進(jìn)做出貢獻(xiàn)。1969年頒布了《城市再開發(fā)法》，確定了由都市設(shè)施建設(shè)為中心向以土地利用規(guī)劃為中心的城市規(guī)劃轉(zhuǎn)變，公共福利的增進(jìn)是城市規(guī)劃法最重視的內(nèi)容。城市規(guī)劃?rùn)?quán)由中央向地方政府轉(zhuǎn)變，城市居民和土地所有者參與規(guī)劃編制。1989年日本通過了立體道路制度，即道路的上下都可以建造建筑。2002年頒布《城市再生特別措施法》，2006年修改了城市建設(shè)三個(gè)法律（城市規(guī)劃法、大規(guī)模零售店鋪選地法、中心市區(qū)活性化法），2008年頒布《歷史城市建設(shè)法》，2012年頒布《生態(tài)城市法》，促進(jìn)低碳生態(tài)城市建設(shè)。2014年修改了《城市再生特別措施法》，并先后提出《立地適正化計(jì)劃》和《立地適正化操作指南》，2019年3月修訂了《都市開發(fā)諸制度運(yùn)用方針》，使地方政府制定的城市更新計(jì)劃更符合當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求?？傊?，日本城市更新改造的法律體系不斷完善，城市更新要求由單一的城市功能改造向城市綜合功能提升、歷史文化保存、生態(tài)低碳化轉(zhuǎn)變。

根據(jù)城市規(guī)劃相關(guān)法律，日本將土地利用類型劃分為13類，不同地塊用途確定容積率、建筑密度等土地利用限制和與建筑高度相關(guān)的斜線限制，詳見表1。容積率指標(biāo)可以跨區(qū)域轉(zhuǎn)換和有償轉(zhuǎn)移，即A地塊容積率指標(biāo)可以轉(zhuǎn)移給B地塊，或A地塊讓出部分公共空間，則可獲得相應(yīng)的容積率補(bǔ)償。另外，還可以劃定一些特別指定區(qū)域，享受更寬松政策，甚至不受建筑密度、容積率、建筑形態(tài)等限制。容積率轉(zhuǎn)移制度是日本城市更新改造中應(yīng)用最多的政策，由各個(gè)開發(fā)商和政府共同協(xié)調(diào)確定。通過城市規(guī)劃法規(guī)和制度的規(guī)范引導(dǎo)，日本東京、大阪等大城市越來越集中緊湊，不斷向空中發(fā)展而立起來，形成銀座、涉谷、新宿等全球知名的城市綜合體區(qū)域。

二、日本城市更新主要方法

日本的城市更新改造已全面鋪開，在法律體系、技術(shù)措施、實(shí)施路徑（模式）等方面都建立了完備體系，積累了豐富經(jīng)驗(yàn)。

（一）土地區(qū)劃整理

通過制定區(qū)域土地利用規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)土地區(qū)劃整理，優(yōu)化土地空間，提升土地價(jià)值。土地所有者根據(jù)所有權(quán)比重共同分擔(dān)公攤土地，部分公攤土地作為區(qū)域內(nèi)道路、公園、河流等公共設(shè)施用地，另一部分公攤土地收入作為公共設(shè)施建設(shè)資金。通過完善區(qū)域土地功能，提升住宅土地價(jià)值和利用率。土地區(qū)劃整理后，土地所有者雖然住宅用地面積減小了，但由于規(guī)劃了道路、公園等公共設(shè)施，住宅用地價(jià)值得到極大提升。如東京秋葉原地區(qū)的土地區(qū)劃整理，該區(qū)域原是廢棄的貨場(chǎng)、市場(chǎng)，通過土地區(qū)劃整理，公共用地比重由原來22%提高到49%，住宅用地比重由原來78%降低到50%，打造全球著名的動(dòng)漫文化街，住宅用地價(jià)值顯著提升。土地區(qū)劃整理情況詳見表2。

（二）老城區(qū)更新改造

主要針對(duì)老城區(qū)的社區(qū)、街區(qū)或建筑物，通過土地、建筑物等產(chǎn)權(quán)等價(jià)置換實(shí)現(xiàn)更新改造，原則上利用提高土地容積率新增建筑面積替換等價(jià)的公共用地和公共設(shè)施投資，增加公共空間和綠地，提升老城區(qū)功能和品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)老城區(qū)更新改造。見圖1。日本在老城區(qū)更新改造中也特別注意歷史文化傳承，如東京火車站區(qū)域改造，就很好的兼顧了車站功能提升和歷史文化傳承。利用城市地鐵、高速公路等大型基礎(chǔ)設(shè)施改造，進(jìn)行老城區(qū)改造提升。如虎之門山大廈是東京最高建筑，也是2020年奧運(yùn)會(huì)連接主會(huì)場(chǎng)和選手村之間的重要節(jié)點(diǎn)建筑。該項(xiàng)目是圍繞東京環(huán)狀二號(hào)線建設(shè)改造，經(jīng)過多年的溝通協(xié)商，形成了目前結(jié)合道路改造的城市一體化開發(fā)思路，建設(shè)城市綜合體，提高區(qū)域城市地位?；⒅T山的成功之處在于，通過立體交通方式解決環(huán)狀道路改造問題，形成一條全新的城市改造思路。

圖1  老街區(qū)更新容積率、土地用途調(diào)整示意圖

（三）都市開發(fā)諸制度

日本的城市更新改造都是基于具體地塊來開展，開發(fā)地塊小，利益相關(guān)者復(fù)雜。在指定的城市更新地塊上，政府作為公共利益代表與土地所有者充分協(xié)商，通過放寬土地用途、容積率、斜線限制、建筑密度等限制，建立了一系列都市開發(fā)制度。2019年3月日本修訂了《都市開發(fā)諸制度運(yùn)用方針》。東京都都市開發(fā)諸制度適用區(qū)域見圖2，容積率控制布局見圖3。

1、編制基于具體地塊的城市更新規(guī)劃（計(jì)劃）。對(duì)納入都市再開發(fā)推進(jìn)區(qū)域的具體地塊，編制城市更新規(guī)劃（計(jì)劃）。通過制定規(guī)劃（計(jì)劃），調(diào)整轉(zhuǎn)換土地用途，實(shí)現(xiàn)建筑物與公共設(shè)施（如地鐵站）一體化、綜合性開發(fā)，放寬容積率等限制。如東京飯?zhí)飿蛘疚骺诘貐^(qū)城市更新計(jì)劃，開發(fā)者為政府與土地所有者組成的再開發(fā)工會(huì)，建設(shè)辦公、住宅、商鋪、教會(huì)、停車等綜合設(shè)施，容積率由原指定的600%提高到930%。

2、特定街區(qū)制度。在日本城市土地利用規(guī)劃中，可根據(jù)特定功能需要，如商業(yè)開發(fā)、歷史文化保護(hù)等，指定特定街區(qū)。在特定街區(qū)要求有一定規(guī)模的有效空間，并放寬建筑容積率、斜線限制、絕對(duì)高度限制等，該類區(qū)域政策寬松，但往往要體現(xiàn)該地塊的特定功能，尤其注意歷史文化的保護(hù)。如東京都丸之內(nèi)二丁目特定街區(qū)，地塊面積1.53公頃，利用日本國(guó)有鐵道本社舊址、JTB本社舊址建設(shè)以商業(yè)、辦公為核心的大型城市綜合體，指定容積率達(dá)1300%。

3、高空利用街區(qū)制度。日本政府指定一些城市核心區(qū)可以最大限度利用垂直空間，鼓勵(lì)建筑向高空發(fā)展，降低建筑密度，放寬容積率限制（指定容積率600—700%），使城市立起來。如東京神保町一丁目南部地區(qū)，通過提高建筑容積率，建筑物向高空發(fā)展，釋放地面公共空間，完善區(qū)域城市功能。

4、綜合設(shè)計(jì)制度。通過放寬建筑容積率、斜線控制等限制，將住宅、商業(yè)等建筑物與街區(qū)道路、市政管網(wǎng)等公共設(shè)施進(jìn)行一體化綜合設(shè)計(jì)，特別要注意公共空間建設(shè)以及高層建筑與原低層建筑之間的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。東京神保町三丁目再建計(jì)劃，就是綜合設(shè)計(jì)的典型，在指定容積率為600%的基礎(chǔ)上，營(yíng)造了舒適的步行空間，開展了歷史建筑立面復(fù)原，完善了夜間燈飾。

圖2  東京都都市更新諸制度運(yùn)用區(qū)劃

（四）都市再生特別地區(qū)

2002年日本政府出臺(tái)了《都市再生特別法》，確定了都市再生緊急整備地區(qū)65個(gè)，土地面積9092公頃，其中，特定都市再生緊急整備地區(qū)13個(gè)，土地面積4110公頃。根據(jù)該法律，納入都市再生特別地區(qū)享有比都市開發(fā)諸制度更寬松政策，可以打破原來的設(shè)計(jì)限制（如指定容積率、土地用途等），根據(jù)城市更新開發(fā)需要重新設(shè)計(jì)容積率、土地用途等限制條件。東京日比谷地區(qū)就是特定都市再生緊急整備地區(qū)，享受更為優(yōu)惠的政策，如公共設(shè)施可以抵扣部分建筑容積率。又如東京有樂町一丁目作為都市再生特別地區(qū)，通過街區(qū)道路區(qū)劃調(diào)整，不僅使開發(fā)地塊更完整，而且打造出廣場(chǎng)公共空間。詳見下圖4。

圖4  都市再生特別地區(qū)限制條件調(diào)整案例示意圖

（五）特例容積率適用地區(qū)

為了提升城市防災(zāi)救災(zāi)功能，在一些特定區(qū)域需要建防止火災(zāi)蔓延或提供避險(xiǎn)空間的森林綠地，這些區(qū)域的指定容積率（特例容積率）可以進(jìn)行有償遷移，增加容積率的有效利用。如可以將這些特例容積率遷移到都市開發(fā)諸制度地區(qū)和都市再生特別地區(qū)。東京丸之內(nèi)車站的修復(fù)就采用了特例容積率遷移。

圖5  特例容積率地區(qū)容積率遷移示意圖

三、日本城市更新發(fā)展趨勢(shì)

（一）都市再生功能復(fù)合化趨勢(shì)

2002年日本都市再生特別法頒布以來，城市更新呈現(xiàn)都市功能復(fù)合化趨勢(shì)，建設(shè)了大量具有復(fù)合功能的超高層建筑。如東京都心地區(qū)更多的出現(xiàn)融住宅、商業(yè)、市政（車站）、教育等復(fù)合功能的城市綜合體。特別是1989年日本建立了立體道路制度以后，建設(shè)了大量以地鐵站點(diǎn)為核心的城市綜合體和高架橋下的商業(yè)、公共服務(wù)等設(shè)施?！盎A(chǔ)設(shè)施更新+城市再開發(fā)+城市復(fù)合功能完善和價(jià)值提升”成為城市更新的重要方式。

（二）專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)作用越發(fā)顯現(xiàn)

城市更新專業(yè)化強(qiáng)，且涉及復(fù)雜的利益相關(guān)者，不僅需要專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)人才，而且需要項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理、投融資、政策法規(guī)等綜合性咨詢?nèi)瞬拧Ｔ谌毡鹃L(zhǎng)期的城市更新實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，土地所有者、項(xiàng)目開發(fā)方及政府之間利益或關(guān)注點(diǎn)很難統(tǒng)一協(xié)調(diào)，往往一個(gè)城市更新項(xiàng)目需要溝通協(xié)調(diào)十幾年二十年。第三方咨詢機(jī)構(gòu)具有較強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)能力，且熟悉各利益相關(guān)方訴求，對(duì)項(xiàng)目的介入越來越深，可通過制定和優(yōu)化項(xiàng)目方案滿足各方要求，從而加快項(xiàng)目實(shí)施落地。因此，日本經(jīng)驗(yàn)表明，聘請(qǐng)可靠的第三方咨詢機(jī)構(gòu)，是確保項(xiàng)目順利推進(jìn)的關(guān)鍵。

（三）城市更新限制條件不斷寬松

通過確立都市開發(fā)諸制度、都市再生特別地區(qū)等措施，放寬土地用途、建筑容積率、斜線控制等限制條件，成為加快城市更新的主要措施。同時(shí)，城市更新審批管理權(quán)限不斷由中央政府向地方政府轉(zhuǎn)移，由政府主導(dǎo)向利益相關(guān)者協(xié)商組織轉(zhuǎn)移。

（四）倡導(dǎo)智慧城市更新改造

為解決城市大量能源消耗、交通擁堵、熱島效應(yīng)等城市問題，在城市更新中融入智慧能源、智慧交通等設(shè)計(jì)理念，建設(shè)低碳街區(qū)。同時(shí)，按照老齡化社會(huì)需求，對(duì)公共街區(qū)、社區(qū)等更新改造提出更高的智慧化要求。

（五）提高城市防災(zāi)減災(zāi)能力

日本自然災(zāi)害較多，尤其是東京都直下型地震防治極為緊迫，提高城市防災(zāi)減災(zāi)能力是城市更新考慮的重要因素。

（六）強(qiáng)化城市多樣性和親和性

隨著東京、大阪等大城市人口數(shù)量越來越多，國(guó)際化程度越來越高，人口構(gòu)成越發(fā)復(fù)雜，工作方式、生活方式的多樣性要求城市空間的多樣性和親和性，強(qiáng)化街區(qū)的綜合設(shè)計(jì)。同時(shí)，越來越強(qiáng)調(diào)城市歷史文化和記憶的傳承延續(xù)，更加注重城市風(fēng)格營(yíng)造和歷史文化遺存的保留，實(shí)現(xiàn)城市街區(qū)現(xiàn)代與歷史的協(xié)調(diào)共生。

四、日本城市更新對(duì)中國(guó)的借鑒價(jià)值

中國(guó)的城市更新雖然起步較晚，但在北京、上海、廣州、深圳等大城市也開展大量實(shí)踐，城市更新理念基本做到與國(guó)際同步。盡管中日兩國(guó)在土地所有制、城市建設(shè)管理等諸多方面存在差異，但日本城市更新中成功經(jīng)驗(yàn)和做法，對(duì)促進(jìn)中國(guó)城市創(chuàng)新發(fā)展具有重要借鑒價(jià)值。

（一）確立專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)技術(shù)核心地位

政府以滿足提升公共利益為目標(biāo)，私人土地所有者則追求更大的經(jīng)濟(jì)效益，為滿足各方要求，建筑師必須不斷優(yōu)化建筑設(shè)計(jì)方案，綜合咨詢機(jī)構(gòu)則必須設(shè)計(jì)一套合理高效的運(yùn)營(yíng)管理模式和資金平衡方案，專業(yè)人士（機(jī)構(gòu)）在城市更新中發(fā)揮技術(shù)核心作用。在全過程工程咨詢中，我國(guó)當(dāng)前正積極推行建筑師（含綜合咨詢機(jī)構(gòu)）負(fù)責(zé)制，力求降低利益相關(guān)方（如政府、社區(qū)居民）專業(yè)技術(shù)干擾，日本的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)具有借鑒意義。

（二）提倡緊湊型城市建設(shè)理念

為保護(hù)珍貴的農(nóng)業(yè)用地，日本東京、大阪等大城市發(fā)展空間具有明確的剛性邊界，提倡緊湊型城市建設(shè)理念，在有限的城市空間內(nèi)積聚大量城市發(fā)展要素，極大地提升土地價(jià)值（注意：不同于我國(guó)人為增加土地開發(fā)環(huán)節(jié)所增加的土地成本），實(shí)現(xiàn)有效保護(hù)耕地，避免城市“攤大餅”式的野蠻擴(kuò)張，這也是推動(dòng)日本城市更新的主要?jiǎng)恿?。我?guó)城市的快速擴(kuò)張，造成城市區(qū)域過大、城市商業(yè)中心引領(lǐng)作用不突出、市政服務(wù)成本高、農(nóng)田征占多等問題，緊湊型城市建設(shè)理念應(yīng)該引起各級(jí)政府的重視。

（三）適當(dāng)放寬城市更新限制條件

參照日本東京、大阪等大城市城市更新經(jīng)驗(yàn)，在我國(guó)城市特定區(qū)域，如新區(qū)、新城，可嘗試適當(dāng)放寬容積率指標(biāo)、實(shí)現(xiàn)容積率轉(zhuǎn)移等城市更新方法，積累經(jīng)驗(yàn)，逐步推廣。城市更新方案決策權(quán)可實(shí)現(xiàn)兩個(gè)轉(zhuǎn)變，即方案審批權(quán)由上級(jí)政府下放至本地政府，方案設(shè)計(jì)由政府主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)橐陨鐓^(qū)群眾和開發(fā)商主導(dǎo)。

（四）注重都市功能復(fù)合化更新改造

在日本城市更新中，往往地鐵站點(diǎn)等交通樞紐與商業(yè)、住宅、辦公、文化教育等功能相結(jié)合，打破了簡(jiǎn)單的商業(yè)用地、住宅用地、文教用地等土地利用劃分，不僅打造形成新的城市綜合體，提升城市功能，而且提高項(xiàng)目盈利能力，增強(qiáng)市場(chǎng)融資能力。我國(guó)城市更新項(xiàng)目普遍功能單一，資金籌措能力弱，進(jìn)而影響城市更新的整體推動(dòng)。

（五）強(qiáng)調(diào)歷史文化和城市記憶傳承

日本城市更新非常重視歷史文化和城市記憶的傳承，實(shí)現(xiàn)城市街區(qū)現(xiàn)代與歷史的協(xié)調(diào)共生，形成街區(qū)特色。我國(guó)歷史悠久，各城市發(fā)展特色鮮明，在城市更新中如何保留城市特色和風(fēng)貌應(yīng)予以優(yōu)先考慮，日本的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和做法具有較強(qiáng)的借鑒意義。