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【摘要】針對(duì)我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)制度存在的問(wèn)題，遵照“房住不炒”新要求，新型房地產(chǎn)制度是以“兩個(gè)分離”為核心，即地權(quán)與房權(quán)分離、地價(jià)與房?jī)r(jià)分離。本文梳理了新型房地產(chǎn)制度特點(diǎn)，通過(guò)與現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程、開(kāi)發(fā)制度的比較，提出了新型房地產(chǎn)制度的推廣建議。

【關(guān)鍵詞】新型房地產(chǎn)制度；房地分離

 一、我國(guó)房地產(chǎn)制度的主要問(wèn)題及政策調(diào)整

房地產(chǎn)制度是隨房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大而不斷發(fā)展形成，由房地產(chǎn)政策、法律規(guī)定，用于調(diào)整和指導(dǎo)人們從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行為規(guī)范準(zhǔn)則，是國(guó)家經(jīng)濟(jì)制度的重要組成部分。

（一）我國(guó)房地產(chǎn)制度的主要問(wèn)題

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是在改革開(kāi)放的宏觀政策指導(dǎo)下不斷發(fā)展壯大的，對(duì)推進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、加速全國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程、改善人民群眾居住條件發(fā)揮了重要作用，并在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)踐中逐步形成一套穩(wěn)定可靠的房地產(chǎn)制度體系。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)及其制度體系經(jīng)過(guò)四十多年發(fā)展實(shí)踐，取得了巨大成就，但也存在一些問(wèn)題：

一是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了多年高速發(fā)展后，已由房屋短缺階段向居住舒適階段轉(zhuǎn)變，逐步進(jìn)入以存量房交易為主的時(shí)代，市場(chǎng)供需發(fā)生重大變化，行業(yè)分工不斷細(xì)化，但運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新不足，配套支持政策嚴(yán)重滯后，與我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段嚴(yán)重不符。

二是過(guò)度強(qiáng)化房地產(chǎn)投資功能，雖然可以有效解決房地產(chǎn)資金需求，但房地產(chǎn)權(quán)屬多次流轉(zhuǎn)，房屋價(jià)格多重疊加，造成過(guò)高的溢價(jià)，房地產(chǎn)規(guī)模和價(jià)格偏離市場(chǎng)需要，這是造成當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化的重要原因。

三是按現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本和利潤(rùn)直接進(jìn)入土地二級(jí)開(kāi)發(fā)流程，造成多重成本利潤(rùn)疊加，人為抬高房屋市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格。另外，建設(shè)用地的稀缺性，決定了建設(shè)用地價(jià)值的快速增長(zhǎng)。隨著建設(shè)用地入市交易，政府缺乏對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)快速增值的宏觀調(diào)控能力，是造成房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快和發(fā)展無(wú)序的重要原因。

四是在住房商品化、市場(chǎng)化快速發(fā)展中，由于過(guò)于重視房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，使得我國(guó)住房租賃市場(chǎng)未能得到與銷(xiāo)售市場(chǎng)同等速度發(fā)展。通過(guò)完善住房租賃市場(chǎng)，使之形成與住房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)相互制衡的“住房租買(mǎi)選擇機(jī)制”，是解決我國(guó)住房市場(chǎng)突出問(wèn)題的一個(gè)“治本”之舉。

五是按照傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式，政府主要通過(guò)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)獲得收益，而土地二級(jí)開(kāi)發(fā)以及隨著城市市政配套設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施完善而形成的增值收益與政府無(wú)關(guān)，房地產(chǎn)溢價(jià)分配機(jī)制不合理，政府后續(xù)開(kāi)發(fā)資金短缺。同時(shí)，由于地方政府財(cái)政收入過(guò)度依賴(lài)土地開(kāi)發(fā)，在國(guó)家管控趨嚴(yán)及房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮的前提下，地方財(cái)政日益困難，投資發(fā)展能力減弱。

（二）“房住不炒”的政策調(diào)整

進(jìn)入新時(shí)代，我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的角度看，當(dāng)前“日益增長(zhǎng)的美好生活需要”體現(xiàn)為美好居住的需要，包括住有所居、住有所安等目標(biāo)體系。而“不平衡不充分的發(fā)展”則體現(xiàn)在多層次住房供應(yīng)體系完善、住房制度改革深化等內(nèi)容。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展正由住房短缺階段向居住舒適階段轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)交易也由大規(guī)模新建房向以存量房為主轉(zhuǎn)變，發(fā)展階段的變化必然導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展思路和政策的調(diào)整。

2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上首次提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。2017年政府工作報(bào)告也明確了“住房的居住屬性”。2018年政府工作報(bào)告中提到“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。黨的十九大報(bào)告進(jìn)一步明確提出“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位?！胺孔〔怀础?，體現(xiàn)了中央定性住房市場(chǎng)、穩(wěn)定價(jià)格的決心，將成為未來(lái)五年甚至更長(zhǎng)期住房市場(chǎng)的調(diào)控總綱領(lǐng)，也將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制中的重要組成部分，而住宅的居住功能將成為房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新、發(fā)展的著力點(diǎn)。

在此背景下，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展階段和市場(chǎng)需求變化，為確保房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，本文探索形成確保土地與房屋分別實(shí)現(xiàn)資金平衡的新型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。

二、新型房地產(chǎn)制度特點(diǎn)

圍繞住房居住的基本屬性，立足于住房的剛性需求市場(chǎng)，針對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展弊端，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度具有重要意義。相對(duì)于傳統(tǒng)房地產(chǎn)制度，新型房地產(chǎn)制度具有如下特點(diǎn)：

1.實(shí)行地權(quán)和房權(quán)分離，明晰政府與市場(chǎng)主體的產(chǎn)權(quán)關(guān)系

政府長(zhǎng)期持有土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，利用土地長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性收益（租賃），創(chuàng)新融資方式，解決當(dāng)期土地取得的投資需求，確保土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投融資平衡。市場(chǎng)主體（含政府平臺(tái)公司）擁有房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)權(quán)，房屋所有權(quán)通過(guò)交易流轉(zhuǎn)至終端用戶(hù)，確保土地二級(jí)開(kāi)發(fā)或房屋建設(shè)投融資平衡。另外，實(shí)行地權(quán)和房權(quán)分離，政府可長(zhǎng)期享受土地增值收益，并有效降低市場(chǎng)主體當(dāng)期資金壓力。

2.實(shí)行地價(jià)和房?jī)r(jià)分離，明晰政府和市場(chǎng)主體的經(jīng)營(yíng)職責(zé)

政府是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任主體，市場(chǎng)主體是房屋經(jīng)營(yíng)責(zé)任主體。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)收益主要通過(guò)土地租賃方式實(shí)現(xiàn)，房屋經(jīng)營(yíng)收益可通過(guò)租售并舉的方式獲得。同時(shí)，實(shí)現(xiàn)地價(jià)和房?jī)r(jià)分離，有效切斷土地價(jià)格向房屋價(jià)格上的傳遞，避免房屋銷(xiāo)售價(jià)格過(guò)高，有效降低購(gòu)房人當(dāng)期資金壓力，實(shí)現(xiàn)“房住不炒”目標(biāo)。政府可通過(guò)強(qiáng)化土地開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)措施，增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控能力，確保房地產(chǎn)業(yè)有序健康發(fā)展。

3.實(shí)行租售并舉補(bǔ)短板，創(chuàng)新升級(jí)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正逐步進(jìn)入以存量交易為主的發(fā)展階段，市場(chǎng)供需均發(fā)生變化，強(qiáng)化租賃市場(chǎng)培育，形成租售并舉的房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)方式，滿(mǎn)足多樣化市場(chǎng)需求。租售并舉將會(huì)成為我國(guó)房地產(chǎn)基本制度，深刻影響我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式。與租售并舉相匹配，創(chuàng)新升級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，由從傳統(tǒng)注重資本增值向新時(shí)代注重資本現(xiàn)金流轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展階段。同時(shí)，推行租售并舉，租賃成為房地產(chǎn)交易流通重要方式，僅有部分房屋所有權(quán)進(jìn)入銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，弱化房地產(chǎn)投資功能，有效培育房地產(chǎn)剛性需求市場(chǎng)。

4.實(shí)行產(chǎn)權(quán)多樣化，滿(mǎn)足多樣化市場(chǎng)需求

產(chǎn)權(quán)多樣化，主要表現(xiàn)在土地權(quán)屬多樣化和房屋權(quán)屬多樣化。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)屬多樣化方面，是指吸引土地經(jīng)營(yíng)者（農(nóng)村集體）、社會(huì)資本、政府平臺(tái)等相關(guān)者積極主動(dòng)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，構(gòu)建以股權(quán)為紐帶的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)屬結(jié)構(gòu)。房屋權(quán)屬多樣化方面，是指按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)需求，組合政府、社會(huì)資本、購(gòu)房者，甚至土地經(jīng)營(yíng)權(quán)所有者等利益相關(guān)者，構(gòu)建以股權(quán)為紐帶的房屋所有權(quán)屬結(jié)構(gòu)。同時(shí)，基于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段的判斷，立足我國(guó)房地產(chǎn)供需市場(chǎng)變化，結(jié)合租售并舉經(jīng)營(yíng)方式，提供公共租賃房、機(jī)構(gòu)租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房、商品住房等多種住房類(lèi)型，滿(mǎn)足多樣化市場(chǎng)需求，切實(shí)做到居者有其屋。

5.實(shí)行政策制度創(chuàng)新，完善配套支撐體系

為了切實(shí)落實(shí)土地、房屋經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，構(gòu)建多樣化產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，全面推行租售并舉，必須調(diào)整創(chuàng)新現(xiàn)行配套政策制度，重點(diǎn)完善創(chuàng)新土地供應(yīng)政策、房屋銷(xiāo)售政策、不動(dòng)產(chǎn)登記制度、房屋評(píng)估制度等。創(chuàng)新土地供應(yīng)政策重點(diǎn)在于農(nóng)村集體土地入市、土地由一次性補(bǔ)償轉(zhuǎn)變?yōu)殚L(zhǎng)期股權(quán)分紅等方面。針對(duì)單一權(quán)屬房屋類(lèi)型（不含土地使用權(quán)），政策制度創(chuàng)新主要集中在房屋銷(xiāo)售、不動(dòng)產(chǎn)登記、房屋評(píng)估等方面，在政策上允許單一權(quán)屬房屋銷(xiāo)售，明確房屋所有權(quán)年限和房屋資產(chǎn)評(píng)估方法，建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度，制定房屋資產(chǎn)交易、轉(zhuǎn)讓、繼承流程等。

 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程環(huán)節(jié)比較

（一）現(xiàn)行房地產(chǎn)的一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)

現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程均是圍繞著土地開(kāi)發(fā)而開(kāi)展，一般劃分為兩個(gè)階段，即土地一級(jí)開(kāi)發(fā)階段和土地二級(jí)開(kāi)發(fā)階段。

1.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)階段[6]，即通過(guò)征地拆遷安置、配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等土地熟化措施，實(shí)現(xiàn)土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變。具體工作環(huán)節(jié)包括：

（1）前期手續(xù)環(huán)節(jié)。需要獲取對(duì)土地授權(quán)，辦理立項(xiàng)相關(guān)手續(xù)，落實(shí)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資金。

（2）組織實(shí)施環(huán)節(jié)。需要解決征地補(bǔ)償協(xié)議的簽訂、征地批復(fù)、拆遷許可證，完成拆遷安置，并獲取市政工程許可證、完成市政工程移交等征地工作。

（3）土地入市環(huán)節(jié)。需要進(jìn)行供地驗(yàn)收，審核土地獲取成本，隨后開(kāi)展土地入市交易和投入資金回收工作。

2.土地二級(jí)開(kāi)發(fā)階段[7]，即在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)上，通過(guò)招拍掛等土地出讓方式引入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。土地二級(jí)開(kāi)發(fā)流程包括選址立項(xiàng)、規(guī)劃許可、施工許可、竣工驗(yàn)收四個(gè)環(huán)節(jié)。

（1）選址立項(xiàng)環(huán)節(jié)。首先申請(qǐng)規(guī)劃立項(xiàng)，通過(guò)國(guó)土部門(mén)評(píng)估論證后，簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同；其次，提交規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，由規(guī)劃部門(mén)組織審查；再次，通過(guò)規(guī)劃審查后，發(fā)展改革部門(mén)出具項(xiàng)目前期工作批文，著手辦理防空審查、取水許可、水土保持許可等審查，同時(shí)安全、地震和環(huán)保等部門(mén)對(duì)項(xiàng)目過(guò)程中涉及的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行評(píng)估和審批，最終由發(fā)展改革部門(mén)核準(zhǔn)立項(xiàng)。

（2）規(guī)劃許可環(huán)節(jié)。在規(guī)劃、國(guó)土、消防等部門(mén)辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和設(shè)計(jì)備案等許可。同時(shí)由公共行政服務(wù)中心組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行審批并收取相關(guān)費(fèi)用。

（3）施工許可環(huán)節(jié)。在施工建設(shè)前到住建部門(mén)辦理《建設(shè)工程施工許可證》，公用事業(yè)管理部門(mén)頒發(fā)市政公用設(shè)施工程施工許可證，地震地質(zhì)管理部門(mén)辦理相關(guān)防護(hù)要求備案。

（4）竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)。在項(xiàng)目竣工后，由住建部門(mén)牽頭各部門(mén)進(jìn)行綜合驗(yàn)收，發(fā)展改革部門(mén)同步辦理工程驗(yàn)收。隨后申領(lǐng)《建設(shè)工程檔案初驗(yàn)合格證》，領(lǐng)取《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案書(shū)》，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。

（二）新型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程的主要變化

相對(duì)于現(xiàn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程，新型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程總體上一致，但一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)、程序具有顯著變化。

一是在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)階段，不再執(zhí)行現(xiàn)行三個(gè)環(huán)節(jié)中“土地入市環(huán)節(jié)”，政府將長(zhǎng)期持有土地。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資金回收，不是通過(guò)土地入市交易（如招拍掛）解決，而是通過(guò)土地租賃逐步回收。由于政府長(zhǎng)期持有并持續(xù)經(jīng)營(yíng)管理國(guó)有建設(shè)用地，因此必須制定區(qū)域國(guó)有建設(shè)用地三年計(jì)劃，明確國(guó)有建設(shè)用地發(fā)展空間、規(guī)模、節(jié)奏以及資金平衡路徑等。

二是在土地二級(jí)開(kāi)發(fā)階段，由于不涉及土地權(quán)屬流轉(zhuǎn)，在選址立項(xiàng)和竣工驗(yàn)收兩個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行重大改革調(diào)整。在選址立項(xiàng)環(huán)節(jié)，不再簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，而是與土地收儲(chǔ)部門(mén)或政府授權(quán)土地經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同，利用土地租賃收益回收土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投入資金。因此，制定國(guó)有建設(shè)用地租賃管理辦法是關(guān)鍵。在竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)，在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不包括土地使用權(quán)部分，只是房屋所有權(quán)產(chǎn)權(quán)登記，未來(lái)也只有房屋所有權(quán)進(jìn)入流通流域。因此，建立相應(yīng)的房產(chǎn)登記制度、交易制度、價(jià)值評(píng)估制度是關(guān)鍵。

 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)制度體系比較

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)多年快速發(fā)展，從生產(chǎn)、流通、消費(fèi)和政府管理等環(huán)節(jié)已經(jīng)形成一套成熟復(fù)雜的房地產(chǎn)制度體系，具體內(nèi)容包括建設(shè)用地制度、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度、房地產(chǎn)交易管理制度、房地產(chǎn)登記制度、物業(yè)管理制度、房地產(chǎn)稅收制度等。新型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)制度方面必須相應(yīng)調(diào)整，以更好地服務(wù)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

1.建設(shè)用地制度

我國(guó)實(shí)行社會(huì)主義公有制，土地所有制分全民所有制和集體所有制兩種?，F(xiàn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)用地原則上均為國(guó)有土地（我國(guó)部分城市正在開(kāi)展農(nóng)村集體建設(shè)用地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目示范），其來(lái)源于國(guó)有土地或國(guó)家征收的原集體所有土地。目前，我國(guó)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)主要通過(guò)出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓、租賃等方式取得。出讓是國(guó)家將國(guó)有土地一定年限使用權(quán)出讓給土地使用者，并向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，出讓方式有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等。法律規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅建設(shè)用地，必須采取招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌方式出讓。為規(guī)范建設(shè)用地征收儲(chǔ)備，我國(guó)制定了《土地儲(chǔ)備管理辦法》（國(guó)土資規(guī)〔2017〕17號(hào)）、《關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)綜〔2016〕4號(hào)）、《地方政府土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券管理辦法（試行）》（財(cái)預(yù)〔2017〕62號(hào)）、《關(guān)于印發(fā)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目預(yù)算管理辦法（試行）的通知》（財(cái)預(yù)〔2019〕89號(hào)）等政策文件。

對(duì)于新型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，由于建設(shè)用地政府長(zhǎng)期持有，不再執(zhí)行“土地入市環(huán)節(jié)”，因此也不存在建設(shè)用地使用權(quán)出讓事宜，而是通過(guò)建設(shè)用地使用權(quán)租賃，解決房地產(chǎn)項(xiàng)目土地需求和建設(shè)用地投入回收難題。建設(shè)用地收儲(chǔ)由政府土地收儲(chǔ)部門(mén)負(fù)責(zé)，遵照國(guó)家及地方政府相關(guān)政策執(zhí)行。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理制度

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格遵循我國(guó)城市規(guī)劃體系要求，執(zhí)行規(guī)定的報(bào)建審批管理程序，核發(fā)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等。政府為保障房地產(chǎn)項(xiàng)目施工順利進(jìn)行，頒布了一系列法規(guī)，構(gòu)成了我國(guó)工程施工和施工企業(yè)的管理制度，主要包括項(xiàng)目報(bào)建、施工許可、工程質(zhì)量管理和質(zhì)量保修、工程竣工驗(yàn)收、施工企業(yè)資質(zhì)、工程監(jiān)理等多項(xiàng)管理制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量負(fù)責(zé)，必須提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理制度是確保房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)階段有序推進(jìn)的基礎(chǔ)條件，新型房地產(chǎn)項(xiàng)目必須繼續(xù)嚴(yán)格遵照現(xiàn)行開(kāi)發(fā)管理制度。

3.房地產(chǎn)交易管理制度

房地產(chǎn)交易主要包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃等活動(dòng)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同，此外還要按照規(guī)定的程序到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理交易手續(xù)并申請(qǐng)登記。房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)擔(dān)保的行為。房屋租賃是房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)抵押與房屋租賃均有詳細(xì)規(guī)定。

新型房地產(chǎn)項(xiàng)目由于實(shí)行地權(quán)、房權(quán)分離和地價(jià)、房?jī)r(jià)分離，采用租售并舉交易方式，房地產(chǎn)交易只涉及房屋所有權(quán)，因此對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押產(chǎn)生較大影響，現(xiàn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押的相關(guān)流程、管理辦法、法律法規(guī)均不適用。

首先，新型房地產(chǎn)制度不涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)應(yīng)該允許不含土地使用權(quán)的單一房屋所有權(quán)登記，制定房屋所有權(quán)交易登記辦法；

其次，制定房屋所有權(quán)價(jià)值（價(jià)格）評(píng)價(jià)方法，力求科學(xué)評(píng)估房屋所有權(quán)價(jià)值和價(jià)格；

再次，制定建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)交易（租售）管理辦法，明確各自租售價(jià)格形成機(jī)制；

最后，建立建設(shè)用地使用權(quán)與房屋所有權(quán)協(xié)同管理機(jī)制，優(yōu)先保障房屋所有權(quán)利益。

4.房地產(chǎn)登記制度

房地產(chǎn)登記是指經(jīng)申請(qǐng)人申請(qǐng)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)人的房地產(chǎn)權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房地產(chǎn)登記簿予以記載的行為，是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式。凡經(jīng)登記的房地產(chǎn)權(quán)利，都受到國(guó)家法律的保護(hù)。在我國(guó)現(xiàn)行的登記制度下，房地產(chǎn)登記包括土地登記和房屋登記。土地登記分為土地總登記、土地初始登記、土地變更登記、土地注銷(xiāo)登記等內(nèi)容。房屋登記包括房屋所有權(quán)登記、房屋抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、異議登記、更正登記等內(nèi)容。辦理房屋登記，要經(jīng)過(guò)申請(qǐng)、受理、審核、記載于登記簿和發(fā)證等程序。

相對(duì)于現(xiàn)行房地產(chǎn)登記制度，新型房地產(chǎn)制度只進(jìn)行房屋登記，不涉及土地登記。房屋登記內(nèi)容及流程與現(xiàn)行房地產(chǎn)登記制度一致。

5.物業(yè)管理、稅收等制度

物業(yè)管理是與房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代開(kāi)發(fā)方式相配套的綜合性管理，對(duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、提高居民居住質(zhì)量、增加就業(yè)、維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定以及推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展具有重要意義?，F(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容可分為常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類(lèi)，具有社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化三個(gè)基本特征。另外，我國(guó)現(xiàn)行與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的稅種有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、印花稅等，以上稅種稅率、征收范圍國(guó)家均有明確規(guī)定。

與現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相配套的物業(yè)管理制度，在推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展中發(fā)揮重要作用，也適用于新型房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。對(duì)于新型房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，由于不涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，稅收制度只包括與房屋相關(guān)的稅種，不含城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等。

 五、新型房地產(chǎn)制度推廣策略

新型房地產(chǎn)制度是對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)制度的創(chuàng)新調(diào)整，在推廣過(guò)程中應(yīng)遵循理論先行、試點(diǎn)推動(dòng)、以點(diǎn)帶面、循序漸進(jìn)的原則，具體推廣策略如下：

1.理順理論體系，完善制度政策框架

新型房地產(chǎn)制度以地權(quán)、房權(quán)分離，地價(jià)、房?jī)r(jià)分離為核心，從土地房屋一體化開(kāi)發(fā)向土地房屋分類(lèi)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變，明確政府和社會(huì)資本職責(zé)，分別設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)管理模式，各自實(shí)現(xiàn)資金平衡。以此為基礎(chǔ)，完善配套相應(yīng)的制度政策，重點(diǎn)在于土地供應(yīng)、房地產(chǎn)交易、登記等制度政策創(chuàng)新。但考慮到我國(guó)現(xiàn)行政治體制及地方政府行政權(quán)限、工作流程等要求，在制度政策創(chuàng)新方面要循序漸進(jìn)，因勢(shì)利導(dǎo)，論證充分，逐步調(diào)整政府職能部門(mén)職責(zé)范圍。

2.明確推廣主體，構(gòu)建推廣組織體系

新型房地產(chǎn)制度的推廣，具有較強(qiáng)的技術(shù)性、政策性要求，需要組建高級(jí)別的推廣主體機(jī)構(gòu)。擬由中咨海外咨詢(xún)有限公司、清華大學(xué)金融與發(fā)展中心組建示范推廣聯(lián)合體，發(fā)揮雙方優(yōu)勢(shì)，共同推動(dòng)新型房地產(chǎn)制度示范。其中，中咨海外咨詢(xún)有限公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)模式、方案制定，以及配套政策制度完善，并策劃落實(shí)具體項(xiàng)目。清華大學(xué)金融與發(fā)展中心負(fù)責(zé)融資渠道搭建，并制定具體項(xiàng)目的融資方案。以聯(lián)合體為新型房地產(chǎn)制度推廣主體，發(fā)揮主導(dǎo)作用，同時(shí)聯(lián)合國(guó)土、規(guī)劃、住建、金融、房地產(chǎn)、法律法規(guī)等領(lǐng)域?qū)＜?，組建專(zhuān)家顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)。聯(lián)合體與地方政府（原則上為地市級(jí)政府）達(dá)成合作推廣協(xié)議，組建具體合作項(xiàng)目推進(jìn)工作組，負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目的推廣落地。

3.優(yōu)選試點(diǎn)城市，建立合作推進(jìn)機(jī)制

試點(diǎn)城市的選擇，是確保新型房地產(chǎn)制度推廣的關(guān)鍵。新型房地產(chǎn)制度示范推廣對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)活力、政策創(chuàng)新等有較高要求，可優(yōu)先在三類(lèi)城市試點(diǎn)。一是國(guó)家級(jí)新城新區(qū)，如雄安新區(qū)，具有突出的政策優(yōu)勢(shì)和制度優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)有存量房市場(chǎng)對(duì)試點(diǎn)形成的制度阻力和路徑依賴(lài)較小，并且有良好的政策預(yù)期和大量外來(lái)人口形成的租購(gòu)需求。二是如老工業(yè)基地、棚戶(hù)區(qū)或城中村較為集中的城市，如河南焦作市，試行新型房地產(chǎn)制度可以降低城市更新成本，有效吸引社會(huì)投資參與棚戶(hù)區(qū)或城中村改造。三是房屋市場(chǎng)供需矛盾突出的城市，如北京、深圳等，新型房地產(chǎn)制度能充分發(fā)揮穩(wěn)地價(jià)、降房?jī)r(jià)效應(yīng)，配合保障房政策實(shí)施。同時(shí)，地方政府還應(yīng)有意愿開(kāi)展新型房地產(chǎn)制度試點(diǎn)，確定新型房地產(chǎn)制度推廣試點(diǎn)項(xiàng)目或區(qū)域，明確負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)，制定示范推廣實(shí)施方案。試點(diǎn)城市政府應(yīng)與推廣聯(lián)合體建立合作推廣機(jī)制，明確雙方職責(zé)，確定項(xiàng)目邊界，共同制定合作推動(dòng)計(jì)劃。

4.確保資金平衡，突破項(xiàng)目實(shí)施瓶頸

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷過(guò)高速發(fā)展階段后，土地成本、建設(shè)成本快速增加，而大部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈萎縮態(tài)勢(shì)，已嚴(yán)重壓縮房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)空間，房屋供需失衡、有價(jià)無(wú)市、交易萎縮等現(xiàn)象比較突出，房地產(chǎn)項(xiàng)目投融資平衡難度越來(lái)越大，成為制約項(xiàng)目實(shí)施的關(guān)鍵要素。新型房地產(chǎn)制度將有利于區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目投融資平衡，分兩個(gè)層面突破項(xiàng)目實(shí)施瓶頸。（1）土地層面的資金平衡。鑒于土地租賃可獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定收益，因此通過(guò)土地收儲(chǔ)債劵、土地資產(chǎn)證券化等融資方式，解決當(dāng)期土地征收資金需求，實(shí)現(xiàn)土地投融資平衡。（2）房屋層面的資金平衡。鑒于租售并舉的復(fù)合交易方式，可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收益和租賃收益，形成項(xiàng)目穩(wěn)定現(xiàn)金流，解決房屋建設(shè)成本及利潤(rùn)需求，因此通過(guò)房屋直接銷(xiāo)售、房屋資產(chǎn)證券化、REITs等融資方式，解決房屋當(dāng)期建設(shè)資金，實(shí)現(xiàn)房屋投融資平衡。

5.明確優(yōu)先區(qū)域，制定工作推進(jìn)計(jì)劃

為便于新型房地產(chǎn)制度推廣，優(yōu)先選擇長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、京津冀等社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域進(jìn)行示范試點(diǎn)，并結(jié)合城市更新改造、國(guó)家新區(qū)建設(shè)、產(chǎn)城融合發(fā)展等相關(guān)工程一并推進(jìn)，力求事半功倍，快速見(jiàn)效。目前，重點(diǎn)從雄安新區(qū)、保定、蘇州、無(wú)錫、湖州、麗水、東莞等城市入手，梳理新型房地產(chǎn)制度理論體系和典型合作模式，廣泛開(kāi)展對(duì)外推廣宣傳，積極與地方政府簽訂合作協(xié)議，編制試點(diǎn)城市國(guó)有建設(shè)用地三年計(jì)劃，并制定具體項(xiàng)目合作推進(jìn)方案。

六、結(jié)語(yǔ)

新型房地產(chǎn)制度與現(xiàn)行房地產(chǎn)制度的區(qū)別主要體現(xiàn)在“房地分離”，即“房權(quán)與地權(quán)分離”“房?jī)r(jià)與地價(jià)分離”。通過(guò)推行新型房地產(chǎn)制度，政府可長(zhǎng)期持有土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，通過(guò)土地創(chuàng)新融資解決當(dāng)期土地資金需求，減輕當(dāng)期開(kāi)發(fā)資金壓力，同時(shí)切斷土地價(jià)格向房屋價(jià)格上的傳遞，避免房屋銷(xiāo)售價(jià)格過(guò)高，有效降低購(gòu)房人當(dāng)期資金壓力，滿(mǎn)足房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求。

新型房地產(chǎn)制度示范推廣對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)活力、政策創(chuàng)新等有較高要求，未來(lái)可以在國(guó)家級(jí)新城新區(qū)（雄安新區(qū)），老工業(yè)基地、棚戶(hù)區(qū)或城中村較為集中的城市（河南焦作），房屋市場(chǎng)供需矛盾突出的城市（北京、深圳）進(jìn)行試點(diǎn)示范，逐步推進(jìn)政策體制創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)“房住不炒”的目標(biāo)。

參考資料：

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