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一是基礎(chǔ)設(shè)施短板多。據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)共有老舊小區(qū)近16萬(wàn)個(gè)，建筑面積約40億平方米，涉及居民超4200萬(wàn)戶，約占全國(guó)存量住宅的12%。處于社會(huì)治理末梢的老舊小區(qū)，很多基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)和建筑功能還停留在上世紀(jì)八九十年代水平，大多數(shù)軟硬件設(shè)施老化嚴(yán)重，已無(wú)法滿足居民居住和生活需求。例如，部分小區(qū)入戶給排水管道銹蝕嚴(yán)重，跑冒滴漏現(xiàn)象普遍；有的小區(qū)供電線路陳舊老化，配電設(shè)施超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，存在較大安全隱患；還有大部分小區(qū)5-6層的樓房沒(méi)有電梯，缺乏無(wú)障礙設(shè)施，給居民上下樓帶來(lái)諸多不便。

二是公共服務(wù)功能弱。對(duì)老舊小區(qū)服務(wù)功能的提升完善，是滿足居民對(duì)美好生活需要的一個(gè)重要方面。由于建造年代較早，老舊小區(qū)普遍存在相關(guān)配套設(shè)施不足、公共服務(wù)功能缺失等問(wèn)題。例如，大多數(shù)老舊小區(qū)沒(méi)有停車設(shè)施，對(duì)社區(qū)商業(yè)服務(wù)缺乏系統(tǒng)考慮，導(dǎo)致人車混雜現(xiàn)象普遍，居民出行和生活不便；不少老舊小區(qū)內(nèi)雨污分流設(shè)施缺乏，垃圾分類收儲(chǔ)設(shè)施也不完善；由于小區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所面積有限，導(dǎo)致滿足居民網(wǎng)上購(gòu)物需求的郵政快遞末端綜合服務(wù)站、智能信包箱、智能快件箱等配套設(shè)施嚴(yán)重不足。

三是小區(qū)智慧化水平低。在老舊小區(qū)建設(shè)之初，信息技術(shù)相對(duì)不發(fā)達(dá)，各類配套設(shè)施的智能化、智慧化水平較低。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，原有的各類生活配套設(shè)施已無(wú)法滿足居民安全需要和基本生活需求。特別是在社區(qū)治理和安全保障、重大災(zāi)害及疫情防控、居家健康和養(yǎng)老服務(wù)等方面，對(duì)智能化和智慧化的改造需求更加迫切。例如，很多老舊小區(qū)缺乏人員和車輛出入口管理系統(tǒng)，小區(qū)監(jiān)控和安防設(shè)施不健全，物業(yè)管理系統(tǒng)不規(guī)范，社區(qū)服務(wù)平臺(tái)功能不完善，智能快件箱、智能信包箱嚴(yán)重不足等等。

老舊小區(qū)改造是在現(xiàn)有基礎(chǔ)上“提檔升級(jí)”，既要將居民的“美好居住”放在首位，又要與城市規(guī)劃相結(jié)合，同時(shí)需要做好多方統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、積極籌措資金，在具體的實(shí)踐中涌現(xiàn)出諸多難點(diǎn)堵點(diǎn)。

一是政府負(fù)擔(dān)過(guò)重，居民存在等靠思想。對(duì)于大部分老工業(yè)城市來(lái)說(shuō)，一方面老舊小區(qū)數(shù)量多，政府財(cái)力比較有限，老舊小區(qū)改造投入十分龐大。另一方面由于歷史原因，居民受“福利制”思維長(zhǎng)期影響，存在“單位制”大包大攬的依賴意識(shí)，普遍認(rèn)為老舊小區(qū)改造主要是政府的事情，自己不用著急、不用擔(dān)心更不用花錢，缺乏“共享共建共治”和“購(gòu)買服務(wù)”的基本意識(shí)。

二是居民需求多樣，各方平衡難度較大。從住戶自身狀況來(lái)說(shuō)，老舊小區(qū)居民構(gòu)成比較復(fù)雜，不同年齡、家庭結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)狀況的人群聚集在一起，改造需求各有不同。另外，除了自身居住之外，由于許多老舊小區(qū)所處位置優(yōu)越，其中不乏黃金地段，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，業(yè)主購(gòu)房目的還表現(xiàn)在投資增值上，很多住房處于閑置或者出租狀態(tài)，這些都導(dǎo)致住戶對(duì)于小區(qū)改造需求的差異性和復(fù)雜性。

三是責(zé)任意識(shí)缺乏，影響總體改造效果。在各地老舊小區(qū)改造指導(dǎo)意見出臺(tái)之前，部分城市也進(jìn)行了一些整體或局部的小范圍改造，取得了一些成效，也暴露出不少問(wèn)題。例如，有些小區(qū)供熱管網(wǎng)改造時(shí)，施工方到處挖坑，小區(qū)環(huán)境受到較大影響。而道路挖掘后，在覆蓋沙土沒(méi)有夯實(shí)的情況下，覆蓋瀝青，鋪設(shè)道路，導(dǎo)致道路出現(xiàn)塌陷。另外，一些老舊小區(qū)進(jìn)行樓道內(nèi)管線改造后，管線四處散落，無(wú)人問(wèn)津。這些問(wèn)題暴露了施工方責(zé)任意識(shí)的缺乏。

四是物業(yè)關(guān)系不順，改造效果難以維持。目前部分老舊小區(qū)還存在房改房、承租房、回遷房、商品房等多種房屋產(chǎn)權(quán)形式共存的局面，形成了較為復(fù)雜的所有權(quán)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)權(quán)界定模糊不清，增加了小區(qū)改造的難度。另外，有的產(chǎn)權(quán)單位逐步消失，而相應(yīng)的物業(yè)改革卻沒(méi)有及時(shí)跟進(jìn)，物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)都無(wú)法統(tǒng)一，造成老舊小區(qū)物業(yè)難以提供必要服務(wù)。老舊小區(qū)改造完成后，如果物業(yè)管理方繼續(xù)缺位，就會(huì)導(dǎo)致改造成果無(wú)法維持，造成人力和資金的浪費(fèi)。

一是政府主導(dǎo)，社會(huì)參與。政府在老舊小區(qū)改造過(guò)程中，應(yīng)發(fā)揮政府主導(dǎo)作用，加強(qiáng)對(duì)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)，加大中央財(cái)政資金對(duì)改造項(xiàng)目的支持?？紤]到老舊小區(qū)的改造往往和城市，特別是老工業(yè)城市的更新改造和開發(fā)建設(shè)同步進(jìn)行，建議在中央其他有關(guān)專項(xiàng)中，結(jié)合城市功能調(diào)整、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，進(jìn)一步安排相應(yīng)補(bǔ)助資金予以支持。在積極發(fā)揮政府主導(dǎo)作用的同時(shí)，針對(duì)老舊社區(qū)在養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、等社區(qū)專項(xiàng)服務(wù)設(shè)施的改造建設(shè)需求，可在充分挖掘相關(guān)可能收益來(lái)源基礎(chǔ)上，通過(guò)建立相應(yīng)的投融資模式和后續(xù)長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制，積極吸引社會(huì)力量參與。

二是需求導(dǎo)向，提升品質(zhì)。老舊小區(qū)改造要以需求為導(dǎo)向，通過(guò)改造補(bǔ)齊必要的功能短板，提升社區(qū)生活和服務(wù)質(zhì)量。在此過(guò)程中，積極吸收借鑒國(guó)內(nèi)外成功經(jīng)驗(yàn)。例如，新加坡的鄰里中心，圍繞居住配套功能，從“油鹽醬醋茶”到“衣食住行閑”，為百姓提供“一站式”服務(wù)；浙江省德清縣鄰里中心構(gòu)建鎮(zhèn)（街道）、村（社區(qū)）、小區(qū)“幸福鄰里”三級(jí)平臺(tái)，通過(guò)整合“碎片化”社區(qū)服務(wù)設(shè)施，拓展社區(qū)公共服務(wù)空間，打造“一公里服務(wù)圈”。參照這些成熟模式，在老舊小區(qū)改造中考慮增加必要服務(wù)用房，作為建立“養(yǎng)老中心”“養(yǎng)老醫(yī)療護(hù)理站”等機(jī)構(gòu)和公共活動(dòng)場(chǎng)所。

三是智慧助力，安全便捷。一方面抓住國(guó)家鼓勵(lì)開展以5G、人工智能、互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)為代表的新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的有利時(shí)機(jī)，另一方面加快彌補(bǔ)此次新冠疫情暴露出社區(qū)作為社會(huì)治理末梢在響應(yīng)突發(fā)公共事件、維護(hù)社會(huì)安全穩(wěn)定等方面存在的短板，老舊社區(qū)的改造工作應(yīng)積極借助新技術(shù)、新手段，推動(dòng)以移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等技術(shù)為載體的智慧社區(qū)建設(shè)，包括構(gòu)建基于智慧城市的社區(qū)安防系統(tǒng)、方便居家養(yǎng)老的智慧出行和應(yīng)急呼叫救助系統(tǒng)等。同時(shí)，要立足實(shí)際，量力而行，合理制定改造方案，以實(shí)現(xiàn)治理安全化，管理現(xiàn)代化，服務(wù)多元化，運(yùn)營(yíng)便捷和可持續(xù)化等為基本目標(biāo)。

四是陽(yáng)光透明，加強(qiáng)監(jiān)管。在老舊小區(qū)改造過(guò)程中，政府各部門要通力合作，加強(qiáng)溝通，保證改造內(nèi)容、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工組織等公開透明。在項(xiàng)目開始初期，規(guī)范市政改造工程投資核定方式標(biāo)準(zhǔn)，制定規(guī)范合理的招標(biāo)流程，真正選拔資質(zhì)佳、施工質(zhì)量好的企業(yè)來(lái)承接改造工作。在項(xiàng)目工程建設(shè)過(guò)程中，對(duì)于承接任務(wù)的施工主體，要進(jìn)行階段性監(jiān)督，做到工程質(zhì)量、安全、工期相統(tǒng)一，確保施工單位按時(shí)、保質(zhì)完成任務(wù)。對(duì)于改造后的小區(qū)維護(hù)管理，要在理順責(zé)權(quán)關(guān)系、明確管理辦法的基礎(chǔ)上，加快建立健全社區(qū)物業(yè)長(zhǎng)效管理機(jī)制，確保老舊小區(qū)改造后實(shí)現(xiàn)可持續(xù)地管理和運(yùn)營(yíng)。