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《國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》政策要點(diǎn)及具體要求的專(zhuān)業(yè)解讀

李開(kāi)孟 徐成彬 伍迪

導(dǎo) 讀

2020年8月3日，國(guó)家發(fā)展改革委在廣泛調(diào)研和征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，正式發(fā)布《國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2020〕586號(hào)）！這是中國(guó)證監(jiān)會(huì)和國(guó)家發(fā)展改革委《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號(hào)）的核心配套文件，標(biāo)志著中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)工作從前期政策調(diào)研、頂層制度設(shè)計(jì)已經(jīng)進(jìn)入正式實(shí)際操作的新階段。

2019年初以來(lái)，中國(guó)國(guó)際工程咨詢(xún)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)中咨公司）研究中心配合國(guó)家發(fā)展改革委和中國(guó)證監(jiān)會(huì)，參加了基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)的專(zhuān)題調(diào)研、制度設(shè)計(jì)、政策文件起草修改完善等工作，為我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)工作提供專(zhuān)業(yè)支持服務(wù)。

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)工作，是我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施投融資領(lǐng)域一項(xiàng)重要的體制機(jī)制及制度創(chuàng)新，專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，涉及面廣，內(nèi)容新穎復(fù)雜，社會(huì)各界高度關(guān)注。中咨公司研究中心REITs研究團(tuán)隊(duì)通過(guò)全面深入解讀基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作政策文件，旨在幫助基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人、基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和地方各級(jí)發(fā)展改革部門(mén)，準(zhǔn)確理解《國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2020〕586號(hào)），簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）文件的政策要點(diǎn)及精神實(shí)質(zhì)，確保社會(huì)各界對(duì)政策文件的理解不走偏，不變樣，高效穩(wěn)妥地推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)準(zhǔn)備各項(xiàng)工作。

一、正確認(rèn)識(shí)我國(guó)開(kāi)展公募REITs試點(diǎn)工作的重要意義

（一）開(kāi)展REITs試點(diǎn)是推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措

建國(guó)70多年來(lái)，特別是經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放40多年的持續(xù)快速發(fā)展，我國(guó)積累了大量的基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，已具備開(kāi)展公募REITs試點(diǎn)工作的市場(chǎng)條件和政策基礎(chǔ)。

根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2019》，1982-2018年我國(guó)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資平均增長(zhǎng)率為20.4%，年度投資從1981年的961億元增長(zhǎng)至2018年的64.6萬(wàn)億元。按照支出法核算國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，我國(guó)資本形成率（投資率）從1981年的33.5%增至2018年的44.8%。基礎(chǔ)設(shè)施投資是全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，是為社會(huì)生產(chǎn)和生活提供基礎(chǔ)性、公共性服務(wù)的工程設(shè)施，包括交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)，電信、廣播電視和衛(wèi)星傳輸服務(wù)業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)和相關(guān)服務(wù)業(yè)，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)等行業(yè)的投資?；A(chǔ)設(shè)施投資作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的壓艙石，長(zhǎng)期保持高增長(zhǎng)狀態(tài)（如2016年和2017年的增長(zhǎng)率分別為17.4%和19.0%），積累了百萬(wàn)億元級(jí)規(guī)模的存量資產(chǎn)，為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提高人民生活水平做出了重要貢獻(xiàn)。

2018年以來(lái)，由于內(nèi)外部環(huán)境條件的變化，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施投資增長(zhǎng)速度出現(xiàn)明顯下滑，連續(xù)兩年的增長(zhǎng)率均為3.8%。基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的形成往往需要大量的資金投入，根據(jù)《2019年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，我國(guó)2019年全年基礎(chǔ)設(shè)施投資約為14.5萬(wàn)億元，承擔(dān)這些基礎(chǔ)設(shè)施投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的各類(lèi)主體，包括地方政府、融資平臺(tái)、社會(huì)資本、金融機(jī)構(gòu)等，形成了大量債務(wù)，仍然主要依靠新增基礎(chǔ)設(shè)施投資“穩(wěn)增長(zhǎng)”或“保增長(zhǎng)”已難以為繼。

為此，黨中央、國(guó)務(wù)院及時(shí)做出防風(fēng)險(xiǎn)、去杠桿、穩(wěn)投資、補(bǔ)短板等一系列重要決策部署，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)恰是貫徹落實(shí)這些部署的有效政策工具。正如《通知》強(qiáng)調(diào)，開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，是貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院防風(fēng)險(xiǎn)、去杠桿、穩(wěn)投資、補(bǔ)短板決策部署的有效政策工具，是投融資機(jī)制的重大創(chuàng)新，有助于盤(pán)活存量資產(chǎn)，廣泛調(diào)動(dòng)各類(lèi)社會(huì)資本積極性，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展。因此，《通知》要求各地發(fā)展改革委要高度重視、精心組織、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，按要求穩(wěn)妥推進(jìn)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作。

（二）開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作的關(guān)鍵是要把住底層資產(chǎn)質(zhì)量關(guān)

基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目遴選與推薦工作是我國(guó)公募REITs試點(diǎn)的重中之重，是確?；A(chǔ)設(shè)施底層資產(chǎn)符合質(zhì)量要求的基礎(chǔ)性工作?；A(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作能否順利推動(dòng)、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在未來(lái)能否健康發(fā)展，關(guān)鍵要看能否把握底層資產(chǎn)的質(zhì)量關(guān)。

確?；A(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)質(zhì)量，不能突破項(xiàng)目審批及實(shí)施環(huán)節(jié)“手續(xù)”合規(guī)的底線。在手續(xù)依法合規(guī)的前提下，REITs公募基金投資人討論投資回報(bào)才具有現(xiàn)實(shí)意義。同時(shí)，試點(diǎn)項(xiàng)目還要有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。我國(guó)本次試點(diǎn)推行的公募REITs強(qiáng)調(diào)權(quán)益導(dǎo)向，不同于債權(quán)投資的保本保息或固定回報(bào)，也不存在抵押或擔(dān)保等增信措施，基金投資人收益與項(xiàng)目預(yù)期現(xiàn)金流直接相關(guān)，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目“運(yùn)營(yíng)持續(xù)穩(wěn)定”是REITs投資回報(bào)的定海神針。因此，《通知》特別強(qiáng)調(diào)，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目手續(xù)依法合規(guī)是試點(diǎn)工作順利開(kāi)展的必要前提；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目持續(xù)健康平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)是衡量試點(diǎn)工作成功與否的關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目申報(bào)實(shí)行屬地原則，各地發(fā)展改革部門(mén)需要肩負(fù)本地區(qū)項(xiàng)目嚴(yán)格審查把關(guān)的職責(zé)?！锻ㄖ芬蟾鞯匕l(fā)展改革委要嚴(yán)格審查把關(guān)，確保項(xiàng)目符合國(guó)家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度，以便能夠促進(jìn)項(xiàng)目持續(xù)健康平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)，推動(dòng)形成良性投資循環(huán)，為試點(diǎn)工作順利開(kāi)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

二、準(zhǔn)確界定REITs試點(diǎn)的重點(diǎn)區(qū)域和行業(yè)領(lǐng)域

（一）聚焦實(shí)施國(guó)家重大戰(zhàn)略的重點(diǎn)區(qū)域開(kāi)展REITs試點(diǎn)

我國(guó)改革開(kāi)放從農(nóng)村到城市、從沿海到內(nèi)地，一直在摸索中前進(jìn)，在實(shí)踐中總結(jié)提升?；A(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作擬安排在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好或國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，旨在強(qiáng)調(diào)試點(diǎn)工作要服務(wù)于國(guó)家重大戰(zhàn)略，先在重點(diǎn)地區(qū)及重點(diǎn)行業(yè)取得突破性進(jìn)展，為在全國(guó)全面推廣應(yīng)用REITs積累經(jīng)驗(yàn)。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍分為宏觀區(qū)域?qū)哟蔚摹懊妗焙臀⒂^園區(qū)層次的“點(diǎn)”，采取點(diǎn)面結(jié)合，分別予以“優(yōu)先支持”和“支持”?！锻ㄖ诽岢?，要聚焦重點(diǎn)區(qū)域，優(yōu)先支持位于《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》《河北雄安新區(qū)規(guī)劃綱要》《長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃綱要》《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》《長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》等國(guó)家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。支持位于國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家級(jí)新區(qū)、國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

我國(guó)地域遼闊，發(fā)展很不均衡，統(tǒng)籌區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展是全面推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的重大戰(zhàn)略部署。繼上世紀(jì)80年代開(kāi)始的東部沿海開(kāi)放之后，我國(guó)近20年先后形成了西部大開(kāi)發(fā)、東北地區(qū)等老工業(yè)基地振興、中部崛起等區(qū)域重大發(fā)展戰(zhàn)略。

進(jìn)入新時(shí)代，中共中央、國(guó)務(wù)院陸續(xù)建立了更加有效的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新機(jī)制。黨的十九大報(bào)告提出“以疏解北京非首都功能為‘牛鼻子’推動(dòng)京津冀協(xié)同發(fā)展，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)雄安新區(qū)。以共抓大保護(hù)、不搞大開(kāi)發(fā)為導(dǎo)向推動(dòng)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展”?；浉郯拇鬄硡^(qū)是我國(guó)開(kāi)放程度最高、經(jīng)濟(jì)活力最強(qiáng)的區(qū)域之一，推進(jìn)粵港澳大灣區(qū)建設(shè)是新時(shí)代推動(dòng)形成全面開(kāi)放新格局的新舉措，也是推動(dòng)“一國(guó)兩制”事業(yè)發(fā)展的新實(shí)踐。建立海南自由貿(mào)易港是新時(shí)代擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放、積極推動(dòng)經(jīng)濟(jì)全球化的重大舉措。REITs試點(diǎn)工作優(yōu)先對(duì)接這些重點(diǎn)區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，希望通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施融資工具的創(chuàng)新應(yīng)用，為發(fā)揮城市群協(xié)同發(fā)展以及中心城市引領(lǐng)作用提供支撐，服務(wù)于國(guó)家重大戰(zhàn)略部署的實(shí)施。

（二）在重點(diǎn)行業(yè)領(lǐng)域推動(dòng)REITs試點(diǎn)

REITs在國(guó)際上起源于房地產(chǎn)，REITs的英文全稱(chēng)是Real Estate Investment Trusts，直譯是“房地產(chǎn)投資信托”；我國(guó)公募REITs試點(diǎn)從基礎(chǔ)設(shè)施切入，將REITs稱(chēng)作不動(dòng)產(chǎn)投資信托。我國(guó)開(kāi)展REITs試點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施內(nèi)涵非常豐富。《通知》要求，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)所聚焦的重點(diǎn)行業(yè)，既要優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目，又要鼓勵(lì)新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開(kāi)展試點(diǎn)。

補(bǔ)短板是我國(guó)推進(jìn)深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重點(diǎn)任務(wù)。近年來(lái)我國(guó)固定資產(chǎn)投資增速放緩，基礎(chǔ)設(shè)施投資增速大幅回落，一些領(lǐng)域和項(xiàng)目存在較大投資缺口，亟需聚焦基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域突出短板，從而為推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展服務(wù)。為保持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域補(bǔ)短板力度，國(guó)務(wù)院辦公廳于2018年10月發(fā)布《關(guān)于保持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域補(bǔ)短板力度的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2018〕101號(hào)），提出要著力補(bǔ)齊鐵路、公路、水運(yùn)、機(jī)場(chǎng)、水利、能源、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、生態(tài)環(huán)保、公共服務(wù)、城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、棚戶(hù)區(qū)改造等領(lǐng)域短板?！锻ㄖ穼?duì)補(bǔ)短板領(lǐng)域中適合推動(dòng)REITs試點(diǎn)工作的行業(yè)提出明確要求，具體包括：（1）倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目；（2）收費(fèi)公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、港口項(xiàng)目；（3）城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫(yī)廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項(xiàng)目；（4）城鎮(zhèn)供水、供電、供氣、供熱項(xiàng)目。這些類(lèi)別行業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目往往具有收益穩(wěn)定的特征，是比較理想的REITs底層資產(chǎn)。

新型基礎(chǔ)設(shè)施是以新發(fā)展理念為引領(lǐng)，以技術(shù)創(chuàng)新為驅(qū)動(dòng)，以信息網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)，面向高質(zhì)量發(fā)展需要，提供數(shù)字轉(zhuǎn)型、智能升級(jí)、融合創(chuàng)新等服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施體系。與傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施相比，新型基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通、能源、教育等行業(yè)賦予更多新動(dòng)能。自2018年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”概念之后，其內(nèi)涵不斷豐富，對(duì)于一些產(chǎn)權(quán)清晰、收益穩(wěn)定的新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目同樣適合發(fā)行REITs產(chǎn)品。《通知》將納入試點(diǎn)支持的新型基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目范圍界定為：（1）數(shù)據(jù)中心、人工智能、智能計(jì)算中心項(xiàng)目；（2）5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目；（3）智能交通、智慧能源、智慧城市項(xiàng)目。

（三）戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群和園區(qū)項(xiàng)目納入試點(diǎn)范圍

除了傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板和新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目外，《通知》還提出“鼓勵(lì)國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園等開(kāi)展試點(diǎn)”?！锻ㄖ芬蠹{入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)集群和園區(qū)項(xiàng)目必須滿足三個(gè)條件：（1）位于國(guó)家發(fā)展改革委確定的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群，或《中國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》確定的開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)；（2）業(yè)態(tài)為研發(fā)、創(chuàng)新設(shè)計(jì)及中試平臺(tái)，工業(yè)廠房，創(chuàng)業(yè)孵化器和產(chǎn)業(yè)加速器，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺(tái)等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施；（3）項(xiàng)目用地性質(zhì)為非商業(yè)、非住宅用地。

戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)是以重大技術(shù)突破和重大發(fā)展需求為基礎(chǔ)，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全局和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有重大引領(lǐng)帶動(dòng)作用，知識(shí)技術(shù)密集、物質(zhì)資源消耗少、成長(zhǎng)潛力大、綜合效益好的產(chǎn)業(yè)。根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的決定》（國(guó)發(fā)〔2010〕32號(hào)）和《戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)分類(lèi)（2018）》（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局令第23號(hào)），戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)主要包括新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高端裝備制造產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、生物產(chǎn)業(yè)、新能源汽車(chē)產(chǎn)業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)、節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)、數(shù)字創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、相關(guān)服務(wù)業(yè)等9大領(lǐng)域。

戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群是在戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，由龍頭企業(yè)帶動(dòng)，相關(guān)企業(yè)、科研單位、金融機(jī)構(gòu)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在特定地理空間內(nèi)有效集聚、分工合作、協(xié)調(diào)創(chuàng)新，形成的具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和帶動(dòng)作用的產(chǎn)業(yè)組織形態(tài)。2019年《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于加快推進(jìn)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群建設(shè)有關(guān)工作的通知》公布了第一批66個(gè)國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群名單，主要聚焦新一代信息技術(shù)、高端裝備、新材料、生物醫(yī)藥和節(jié)能環(huán)保等領(lǐng)域，旨在強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)鏈、優(yōu)化價(jià)值鏈、提升創(chuàng)新鏈，并支持重大項(xiàng)目建設(shè)和產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同創(chuàng)新平臺(tái)、檢驗(yàn)檢測(cè)和智能園區(qū)等產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)，建設(shè)培育一批產(chǎn)業(yè)集群領(lǐng)軍企業(yè)。列入國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群名單的基礎(chǔ)設(shè)施，如果收益穩(wěn)定且具有成長(zhǎng)性，當(dāng)屬理想的REITs底層資產(chǎn)。

園區(qū)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也是鼓勵(lì)開(kāi)展REITs試點(diǎn)工作的行業(yè)領(lǐng)域范圍。1984年9月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建立大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，這是繼14個(gè)沿海開(kāi)放城市之后，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建立的第一個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)是改革開(kāi)放的成功實(shí)踐，對(duì)促進(jìn)體制改革、改善投資環(huán)境、引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚、發(fā)展開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)發(fā)揮了不可替代的作用。2018年2月26日，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，國(guó)家發(fā)展改革委、科技部、國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、商務(wù)部、海關(guān)總署對(duì)現(xiàn)有開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行了嚴(yán)格審核，發(fā)布了《中國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》（第4號(hào)公告），包括2543家開(kāi)發(fā)區(qū)，其中國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)552家和省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)1991家。邏輯上，這2543家開(kāi)發(fā)區(qū)都是REITs試點(diǎn)園區(qū)項(xiàng)目的可選范圍。

經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)本質(zhì)上是一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施平臺(tái)，建設(shè)內(nèi)容包括水電氣熱、市政道路、綠化、公共配套平臺(tái)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)等。由于開(kāi)發(fā)區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)一般都是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，整體打包開(kāi)展REITs試點(diǎn)往往難以滿足現(xiàn)金流穩(wěn)定等要求，可以選擇園區(qū)內(nèi)的一個(gè)或數(shù)個(gè)子項(xiàng)目，通過(guò)物業(yè)租賃或產(chǎn)業(yè)輔導(dǎo)等形式獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流，形成優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)。這些園區(qū)資產(chǎn)從形式上往往表現(xiàn)為樓宇或物業(yè)，但與普通商業(yè)地產(chǎn)存在顯著差異，主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是收入來(lái)源主要是物業(yè)租賃或服務(wù)收入，而非房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入；二是業(yè)態(tài)表現(xiàn)為研發(fā)、創(chuàng)新設(shè)計(jì)及中試平臺(tái)，工業(yè)廠房，創(chuàng)業(yè)孵化器和產(chǎn)業(yè)加速器，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺(tái)等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，而非酒店、公寓、娛樂(lè)服務(wù)等房地產(chǎn)項(xiàng)目；三是項(xiàng)目用地性質(zhì)一般為工業(yè)用地、公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地（如科研用地）、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地等，而不是商業(yè)、住宅用地。

（四）我國(guó)公募REITs試點(diǎn)明確排除房地產(chǎn)項(xiàng)目

自1960年美國(guó)通過(guò)《房地產(chǎn)投資信托基金法案》（Real Estate Investment Trust Act）建立REITs制度以來(lái)，REITs在全球40多個(gè)國(guó)家和地區(qū)得到了應(yīng)用，成為持有型房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域通行的權(quán)益性金融工具。

我國(guó)公募REITs制度在借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，率先從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域啟動(dòng)，充分考慮了我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展及投融資體制的基本特點(diǎn)，特別是我國(guó)房地產(chǎn)政策及投融資的特殊性。自1998年我國(guó)開(kāi)始推行住房制度貨幣化改革以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛。2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。為了嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”的要求，相關(guān)部門(mén)陸續(xù)出臺(tái)了與之相配套的政策，不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)的“消費(fèi)品”屬性，弱化房地產(chǎn)的“投資品”屬性。相比于基礎(chǔ)設(shè)施，房地產(chǎn)的融資相對(duì)容易。為了彌補(bǔ)基礎(chǔ)設(shè)施的短板，REITs試點(diǎn)工作堅(jiān)持基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)的導(dǎo)向，《通知》明確將房地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目列入REITs試點(diǎn)的負(fù)面清單，提出“酒店、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、公寓、住宅等房地產(chǎn)項(xiàng)目不屬于試點(diǎn)范圍”。

三、嚴(yán)格把握REITs試點(diǎn)項(xiàng)目的基本條件

（一）REITs試點(diǎn)項(xiàng)目應(yīng)權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確

根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記；鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，依照法律規(guī)定為國(guó)家所有的，屬于國(guó)家所有?；A(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)的持有人，不一定擁有其資產(chǎn)的所有權(quán)，也可能僅擁有特許經(jīng)營(yíng)權(quán)或運(yùn)營(yíng)收費(fèi)權(quán)，但無(wú)論是哪種權(quán)利，必須按照《通知》要求，確?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確，要確保發(fā)起人（原始權(quán)益人）依法合規(guī)擁有項(xiàng)目所有權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)或運(yùn)營(yíng)收費(fèi)權(quán)，相關(guān)股東已協(xié)商一致同意轉(zhuǎn)讓。

本次試點(diǎn)的公募REITs具有權(quán)益性融資的屬性，不同于過(guò)去部分金融機(jī)構(gòu)推出的私募型或債權(quán)性類(lèi)REITs金融產(chǎn)品。通過(guò)實(shí)施公募REITs產(chǎn)品，使得原始權(quán)益人及其控股股東對(duì)投資的基礎(chǔ)設(shè)施不再擁有控制權(quán)，從而能夠?qū)崿F(xiàn)債務(wù)的真正“出表”。相比于房地產(chǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施的權(quán)屬轉(zhuǎn)讓可能更為復(fù)雜，某些基礎(chǔ)設(shè)施（如PPP項(xiàng)目）的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)或運(yùn)營(yíng)收費(fèi)權(quán)的轉(zhuǎn)讓可能會(huì)因PPP合同或特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議的約定而受到一定限制，需要提前取得相關(guān)利益主體的同意。

（二）REITs試點(diǎn)項(xiàng)目應(yīng)已進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)階段

底層資產(chǎn)是基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)項(xiàng)目形成的固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，其收益需要源源不斷地流入專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃資金池，形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，作為公募REITs金融產(chǎn)品的追索基礎(chǔ)。投資項(xiàng)目進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期初期，往往需要一段時(shí)間的市場(chǎng)培育發(fā)展期，才有可能產(chǎn)生穩(wěn)定且具有成長(zhǎng)性的現(xiàn)金流。因此，《通知》要求REITs試點(diǎn)項(xiàng)目“運(yùn)營(yíng)時(shí)間原則上不低于3年”，以保證項(xiàng)目已進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)階段，以便在項(xiàng)目審核過(guò)去現(xiàn)金流的基礎(chǔ)上，能夠更準(zhǔn)確判斷項(xiàng)目未來(lái)現(xiàn)金流的趨勢(shì)。相比2017年我國(guó)開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施PPP項(xiàng)目資產(chǎn)證券化（ABS）試點(diǎn)要求的至少2年運(yùn)營(yíng)期，本次REITs試點(diǎn)政策對(duì)運(yùn)營(yíng)期限提出了更嚴(yán)格的要求，總體上有利于控制風(fēng)險(xiǎn)和保障投資人利益，確保試點(diǎn)工作穩(wěn)妥推進(jìn)。

基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)往往具有顯著的行業(yè)特點(diǎn)，其運(yùn)營(yíng)期限及其經(jīng)營(yíng)收入受到行業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)特征的影響明顯。如果嚴(yán)格要求3年運(yùn)營(yíng)期，可能會(huì)使一些優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)資產(chǎn)應(yīng)用REITs受到限制，特別是倉(cāng)儲(chǔ)物流、互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)據(jù)中心等行業(yè)發(fā)展迅速，需求旺盛，在項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后可在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)入成熟期，所以實(shí)踐中需要結(jié)合行業(yè)和項(xiàng)目特點(diǎn)對(duì)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的期限進(jìn)行具體分析，不能簡(jiǎn)單地將3年運(yùn)營(yíng)期絕對(duì)化，而是原則上的期限要求。再以交通項(xiàng)目為例，運(yùn)營(yíng)期分為試運(yùn)營(yíng)和正式運(yùn)營(yíng)等不同階段，其中軌道交通項(xiàng)目還有不收費(fèi)的試運(yùn)行階段?？土魇菦Q定交通行業(yè)REITs項(xiàng)目現(xiàn)金流的關(guān)鍵因素，在項(xiàng)目前期投資決策階段需要預(yù)測(cè)運(yùn)營(yíng)初期、近期和遠(yuǎn)期的客運(yùn)量和旅客周轉(zhuǎn)量。當(dāng)項(xiàng)目真正進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期，實(shí)際客流常常與預(yù)測(cè)客流存在較大出入。假設(shè)某交通項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期第2年的實(shí)際客流達(dá)到甚至超過(guò)初期期末（建成通車(chē)后第3年）的預(yù)期客流，項(xiàng)目可以視為進(jìn)入了穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)階段。

（三）REITs試點(diǎn)項(xiàng)目應(yīng)有可預(yù)期的現(xiàn)金流回報(bào)

公募REITs項(xiàng)目現(xiàn)金流的穩(wěn)定性至關(guān)重要。公募權(quán)益性基礎(chǔ)設(shè)施REITs財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)本質(zhì)上屬于無(wú)追索或有限追索項(xiàng)目融資的范疇，是基于項(xiàng)目自身未來(lái)現(xiàn)金流的遠(yuǎn)期購(gòu)買(mǎi)。不同于收益型ABS和類(lèi)REITs，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs強(qiáng)調(diào)無(wú)追索權(quán)或有限追索的項(xiàng)目融資邏輯，不是固定回報(bào)或保本保息，要避免利益相關(guān)者過(guò)多地承擔(dān)抵押、擔(dān)保等增信連帶責(zé)任，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目自身經(jīng)營(yíng)收益是實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施公募基金投資人回報(bào)和還本付息的主要來(lái)源。因此，《通知》要求項(xiàng)目應(yīng)該能夠做到“現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定且來(lái)源合理分散，投資回報(bào)良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流為正。”

項(xiàng)目盈利（利潤(rùn)）與凈現(xiàn)金流并不是完全相同的概念，主要差異是后者不包含資產(chǎn)的折舊和攤銷(xiāo)等成本費(fèi)用。從項(xiàng)目公司的角度看，凈現(xiàn)金流是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和融資活動(dòng)的凈現(xiàn)金流之和，其中經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流入與流出之差，直接反映了資產(chǎn)本身經(jīng)營(yíng)效益情況，是判斷REITs項(xiàng)目現(xiàn)金流狀況的最重要基礎(chǔ)?！锻ㄖ芬箜?xiàng)目近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流不出現(xiàn)負(fù)值，就是希望項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能夠維持財(cái)務(wù)可持續(xù)性。

機(jī)構(gòu)投資人和一般公眾愿意投資公募REITs，旨在獲得較穩(wěn)定的預(yù)期回報(bào)。投資回報(bào)本質(zhì)上是投入與產(chǎn)出的比較，對(duì)于公募基金而言，投入是指底層資產(chǎn)的購(gòu)置價(jià)，表現(xiàn)為資產(chǎn)評(píng)估凈值（NAV）或REITs市場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果；產(chǎn)出是指預(yù)期各年現(xiàn)金流分派和資產(chǎn)增值（資本利得）的折現(xiàn)值。理論上可以認(rèn)為項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率（IRR）是反映投資盈利能力的理想評(píng)價(jià)指標(biāo)，但是IRR是在項(xiàng)目合作期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流（現(xiàn)金流入扣減現(xiàn)金流出）折現(xiàn)累計(jì)值為零的折現(xiàn)率，是反映項(xiàng)目全生命周期的動(dòng)態(tài)回報(bào)率，其影響因素很多。同樣大小的IRR，投資人各年獲得的靜態(tài)投資回報(bào)會(huì)呈現(xiàn)很大的差別，理論上存在無(wú)窮組合，缺乏判斷基準(zhǔn)的穩(wěn)定性，不利于項(xiàng)目回報(bào)過(guò)程控制，甚至影響投資人的期間獲得感，實(shí)踐中不宜將IRR作為REITs項(xiàng)目申報(bào)審查的強(qiáng)制性判斷依據(jù)。

《通知》不僅對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期初現(xiàn)金流設(shè)置準(zhǔn)入門(mén)檻，還提出“預(yù)計(jì)未來(lái)3年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值）不低于4%。”凈現(xiàn)金流分派率（Distribution Yield）是投資人購(gòu)買(mǎi)公募REITs產(chǎn)品，年度分紅額與投資成本（交易前可參照資產(chǎn)評(píng)估凈值）之比，是一種包含投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期收益率。中長(zhǎng)期國(guó)債到期收益率可以看作是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，REITs試點(diǎn)項(xiàng)目預(yù)期凈現(xiàn)金流分派率顯然要高于這種無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，但“預(yù)計(jì)未來(lái)3年凈現(xiàn)金流分派率不低于4%”并不意味著4%是REITs產(chǎn)品的各年保本回報(bào)率，未來(lái)各年實(shí)際回報(bào)率允許波動(dòng)，甚至個(gè)別或部分年份可能存在虧損或無(wú)回報(bào)的情況。從中長(zhǎng)期和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，公募REITs凈現(xiàn)金流分派率介于債券和股票收益率之間，不應(yīng)該低于4%。

（四）底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)應(yīng)具備較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)能力

REITs是基于金融創(chuàng)新的輕資產(chǎn)商業(yè)模式，非常注重底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理。基礎(chǔ)設(shè)施REITs在完成產(chǎn)權(quán)交割和產(chǎn)品發(fā)行以后，公募基金管理人承擔(dān)了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的職責(zé)，需要簽署并執(zhí)行基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的相關(guān)協(xié)議?；A(chǔ)設(shè)施基金招募說(shuō)明書(shū)需要披露基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理安排和運(yùn)營(yíng)未來(lái)展望等信息，定期報(bào)告也需要披露基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的相關(guān)情況。

基礎(chǔ)設(shè)施提供公共服務(wù)，其運(yùn)營(yíng)質(zhì)量直接影響到公眾生活和社會(huì)穩(wěn)定，因此《通知》要求“基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)具備豐富的同類(lèi)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，配備充足的運(yùn)營(yíng)管理人員，公司治理與財(cái)務(wù)狀況良好，具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力”。此外，還要求“發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)近3年在投資建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、金融監(jiān)管、工商、稅務(wù)等方面無(wú)重大違法違規(guī)記錄，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間未出現(xiàn)安全、質(zhì)量、環(huán)保等方面的重大問(wèn)題?！?/p>

通過(guò)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)企業(yè)主體資格的審核，以及對(duì)發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)記錄或安全、質(zhì)量、環(huán)保等方面重大問(wèn)題的審查，倒逼REITs責(zé)任主體能夠合法合規(guī)地經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，完善項(xiàng)目資產(chǎn)治理結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化項(xiàng)目公司內(nèi)部治理能力，以便能夠?qū)崿F(xiàn)提升運(yùn)營(yíng)服務(wù)的質(zhì)量和效率，改進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)安全性和環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，為公募REITs獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)和履行社會(huì)責(zé)任奠定運(yùn)營(yíng)專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)。

四、認(rèn)真做好REITs試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)材料的準(zhǔn)備工作

申報(bào)材料的準(zhǔn)備工作是做好REITs試點(diǎn)工作的關(guān)鍵。申報(bào)材料的內(nèi)容、深度和質(zhì)量應(yīng)能滿足對(duì)試點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行審查篩選的工作需要。《通知》從基本情況、合規(guī)情況、證明材料和其他相關(guān)材料等四個(gè)方面對(duì)申報(bào)材料的準(zhǔn)備工作提出了明確要求，并用三個(gè)附件分別進(jìn)一步詳細(xì)說(shuō)明基本情況、合規(guī)情況、證明材料等申報(bào)材料準(zhǔn)備的具體規(guī)定。

項(xiàng)目及其運(yùn)營(yíng)情況是贏得投資人信任的基石。發(fā)起人（原始權(quán)益人）是基礎(chǔ)設(shè)施底層資產(chǎn)的權(quán)益所有者，大多是基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司，也可能是項(xiàng)目公司的股權(quán)持有人，全面掌握基礎(chǔ)設(shè)施底層資產(chǎn)的情況，是REITs試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)主體?！锻ㄖ访鞔_提出，發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)按要求準(zhǔn)備REITs試點(diǎn)的基本情況、項(xiàng)目合規(guī)情況及相關(guān)證明材料，并對(duì)申報(bào)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

（一）REITs試點(diǎn)基本情況

《通知》要求，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)基本情況的申報(bào)內(nèi)容，應(yīng)包括發(fā)起人（原始權(quán)益人）情況；項(xiàng)目及運(yùn)營(yíng)情況；REITs發(fā)行總體方案；基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)情況，以及有關(guān)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)參與等情況。具體要求如下。

1.基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目情況

（1）發(fā)起人（原始權(quán)益人）情況

申報(bào)材料需要說(shuō)明發(fā)起人(原始權(quán)益人)的主營(yíng)業(yè)務(wù)、行業(yè)地位、持有或運(yùn)營(yíng)的同類(lèi)項(xiàng)目資產(chǎn)規(guī)模、信用狀況、內(nèi)部控制制度，以及依法合規(guī)擁有項(xiàng)目所有權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)或運(yùn)營(yíng)收費(fèi)權(quán)等情況，相關(guān)股東同意轉(zhuǎn)讓的意見(jiàn)等，目的是對(duì)發(fā)起人的業(yè)務(wù)領(lǐng)域、經(jīng)營(yíng)狀況、資產(chǎn)質(zhì)量及發(fā)行REITs的主體資格進(jìn)行判斷。

（2）項(xiàng)目基本情況

申報(bào)材料應(yīng)包括項(xiàng)目所在地、行業(yè)、建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模、用地性質(zhì)、開(kāi)竣工時(shí)間、決算總投資（如有）、收入來(lái)源、資產(chǎn)范圍、項(xiàng)目公司法人及其股權(quán)結(jié)構(gòu)等情況，目的是對(duì)發(fā)行REITs所依托的底層資產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)特征及股權(quán)結(jié)構(gòu)等情況進(jìn)行判斷。REITs發(fā)行方案如果涉及多個(gè)項(xiàng)目，還需要按項(xiàng)目逐一進(jìn)行說(shuō)明。

（3）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況

申報(bào)材料應(yīng)闡明項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間；近3年資產(chǎn)收益、盈利、經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流情況；預(yù)計(jì)未來(lái)3年凈現(xiàn)金流分派率及增長(zhǎng)潛力情況，目的是對(duì)發(fā)行REITs所依托的底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)、財(cái)務(wù)狀況、盈利能力及未來(lái)對(duì)公募不對(duì)稱(chēng)投資信托持有人的投資回報(bào)能力進(jìn)行判斷。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)情況

申報(bào)材料應(yīng)闡明基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)同類(lèi)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，擬配備的運(yùn)營(yíng)管理人員情況，公司治理和財(cái)務(wù)狀況等情況，目的是對(duì)發(fā)行REITs所依托的底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)、管理能力等進(jìn)行判斷。

（5）其他情況

申報(bào)材料應(yīng)闡明項(xiàng)目資產(chǎn)（或股權(quán)）、附著債務(wù)等其他權(quán)利（若有）的可處置性等情況，目的是對(duì)擬發(fā)行REITs的其他資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)等相關(guān)權(quán)利能否進(jìn)行處理進(jìn)行判斷，如抵押擔(dān)保等連帶責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)能否進(jìn)行處置，從而分析發(fā)行REITs產(chǎn)品相關(guān)股權(quán)債權(quán)轉(zhuǎn)讓及財(cái)務(wù)處理可能存在的障礙。

2.REITs發(fā)行總體方案

為規(guī)避當(dāng)前公募基金不得投資非標(biāo)資產(chǎn)等限制，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)采用“公募基金+單一資產(chǎn)支持證券化（ABS）”的架構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)的安排符合我國(guó)當(dāng)前堅(jiān)持基礎(chǔ)設(shè)施導(dǎo)向、堅(jiān)持股權(quán)性質(zhì)導(dǎo)向、堅(jiān)持社會(huì)公募發(fā)行等REITs試點(diǎn)的政策導(dǎo)向，符合我國(guó)資本市場(chǎng)目前發(fā)展?fàn)顩r及推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制改革的現(xiàn)實(shí)需要?！锻ㄖ芬驲EITs發(fā)行總體方案，應(yīng)闡述基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品的交易結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)管理安排、擬實(shí)施步驟及進(jìn)展情況等內(nèi)容，這是判斷基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行能否被資本市場(chǎng)所認(rèn)可的重要判斷基礎(chǔ)，應(yīng)借助專(zhuān)業(yè)力量進(jìn)行研究策劃，提出切實(shí)可行的REITs發(fā)行總體方案。

3.有關(guān)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)參與情況

基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行涉及眾多市場(chǎng)主體，包括公募基金管理人、資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃管理人、財(cái)務(wù)顧問(wèn)、專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)投資人（如證券公司、基金管理公司、信托公司、財(cái)務(wù)公司、保險(xiǎn)公司、合格境外投資者、符合規(guī)定的私募基金管理人、銀行理財(cái)子公司、社保基金、基礎(chǔ)設(shè)施投資機(jī)構(gòu)、政府專(zhuān)項(xiàng)基金、產(chǎn)業(yè)投資基金）、專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)（如律師事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、工程咨詢(xún)機(jī)構(gòu)）等市場(chǎng)主體。在基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)階段，應(yīng)盡量減少相關(guān)參與主體，應(yīng)盡量避免設(shè)計(jì)過(guò)于復(fù)雜的交易結(jié)構(gòu)，以便降低基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品的發(fā)行和交易成本，體現(xiàn)REITs產(chǎn)品在降低融資成本、提高融資效率等方面的優(yōu)勢(shì)，為進(jìn)一步大規(guī)模推廣應(yīng)用創(chuàng)造條件?！锻ㄖ芬笊陥?bào)材料應(yīng)闡述公募基金管理人、資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃管理人、財(cái)務(wù)顧問(wèn)共三類(lèi)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的情況，并需要說(shuō)明其他需要進(jìn)一步闡明的情況。

（二）項(xiàng)目合規(guī)情況

基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目合規(guī)性是發(fā)行REITs產(chǎn)品的基礎(chǔ)條件，是我國(guó)投資管理法律法規(guī)和政策的強(qiáng)制規(guī)定，是防范投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)的必然要求，也是維護(hù)投資人利益的根本保障?！锻ㄖ芬?，納入REITs試點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的合規(guī)性，應(yīng)從以下方面進(jìn)行考察：（1）項(xiàng)目符合國(guó)家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策情況；（2）依法依規(guī)取得固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續(xù)情況；（3）PPP項(xiàng)目合規(guī)情況、項(xiàng)目收益和收入來(lái)源情況；（4）籌集資金用途情況；（5）基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目持續(xù)健康運(yùn)營(yíng)保障條件等情況。

1.項(xiàng)目符合相關(guān)政策要求情況

“有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究”，這是我國(guó)法制建設(shè)的基本方針，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)首先必須遵循法治原則?！墩顿Y條例》《企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)和備案管理?xiàng)l例》等法規(guī)是投資項(xiàng)目合規(guī)性審查的法律依據(jù)，《中共中央關(guān)于全面推進(jìn)依法治國(guó)若干重大問(wèn)題的決定》明確提出“建立行政機(jī)關(guān)內(nèi)部重大決策合法性審查機(jī)制，建立重大決策終身責(zé)任追究制度及責(zé)任倒查機(jī)制”?；A(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)是一項(xiàng)政策性要求很強(qiáng)的工作，因此必須強(qiáng)調(diào)依法依規(guī)進(jìn)行決策，符合相關(guān)政策要求?！锻ㄖ芬螅陥?bào)材料需要說(shuō)明基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目符合國(guó)家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)家和項(xiàng)目所在地國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃和有關(guān)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃情況，以便對(duì)項(xiàng)目本身是否符合相關(guān)政策規(guī)定進(jìn)行判斷。

2.依法依規(guī)取得固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續(xù)情況

固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續(xù)是70多來(lái)我國(guó)基本建設(shè)管理程序不斷演化所形成的管理規(guī)范，是投資建設(shè)巨大代價(jià)和深刻教訓(xùn)的總結(jié)；基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)必須從基本建設(shè)程序合規(guī)性的角度審查項(xiàng)目，保證底層資產(chǎn)安全可靠運(yùn)行，保護(hù)投資人的合法權(quán)益。2013年以來(lái)，隨著政府職能“簡(jiǎn)政放權(quán)、放管結(jié)合、優(yōu)化服務(wù)”改革措施的落實(shí)，原有的大量行政審批手續(xù)已被取消、簡(jiǎn)化或?qū)崿F(xiàn)了“多規(guī)合一”，或者由“審核備”的前置條件轉(zhuǎn)變成平行并聯(lián)或后置條件，保留的項(xiàng)目規(guī)劃、用地、環(huán)評(píng)、施工許可、竣工驗(yàn)收等手續(xù)都是具有相應(yīng)的法規(guī)依據(jù)的基本要求。需要注意的是，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的項(xiàng)目領(lǐng)域廣泛，某些投資項(xiàng)目還需要依法依規(guī)辦理其他重要許可手續(xù)，如大數(shù)據(jù)中心等高能耗項(xiàng)目需要提供節(jié)能審查意見(jiàn)，港口碼頭項(xiàng)目需要取得海域使用權(quán)證等，應(yīng)在實(shí)際申報(bào)中根據(jù)項(xiàng)目的行業(yè)特點(diǎn)執(zhí)行。

根據(jù)《通知》要求，需要取得項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)或備案，規(guī)劃、用地、環(huán)評(píng)、施工許可、竣工驗(yàn)收，以及依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)必須辦理的其他重要手續(xù)情況。如果以上某項(xiàng)手續(xù)無(wú)需辦理或不完善，應(yīng)具體說(shuō)明情況并提供相關(guān)的法規(guī)和政策依據(jù)。這些材料有助于判斷擬發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)本身的合法性，為發(fā)行方案的審查評(píng)估提供客觀依據(jù)。

3.籌集資金用途

基礎(chǔ)設(shè)施REITs鼓勵(lì)將回收資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，重點(diǎn)支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板或新基建項(xiàng)目，以存量帶增量、以融資促投資，形成投資良性循環(huán)。因此，申報(bào)材料需要重點(diǎn)介紹通過(guò)REITs回收資金的具體用途和相應(yīng)金額，分析資金使用符合國(guó)家政策和企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)情況。對(duì)擬用于基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目建設(shè)的，需說(shuō)明項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)、行業(yè)、建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模、總投資、預(yù)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益、前期工作進(jìn)展等情況。這些要求體現(xiàn)了我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作的政策導(dǎo)向及核心目的，就是通過(guò)引入資本市場(chǎng)金融工具，盤(pán)活存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，形成基礎(chǔ)設(shè)施投資良性循環(huán)，為促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板及投融資體制機(jī)制改革服務(wù)。

4.其他有關(guān)情況

（1）PPP項(xiàng)目

基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)如為PPP項(xiàng)目，申報(bào)材料需要說(shuō)明實(shí)施方案批復(fù)、社會(huì)資本方選擇方式、PPP合同或特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議簽訂情況；收入來(lái)源中使用者付費(fèi)占比情況；收入來(lái)源中含政府補(bǔ)貼的，需對(duì)政府補(bǔ)貼的持續(xù)性、穩(wěn)定性予以說(shuō)明，并分析對(duì)投資收益的可能影響；項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)是否穩(wěn)健、正常，是否出現(xiàn)暫停運(yùn)營(yíng)等重大問(wèn)題或重大合同糾紛情況；合作政府方同意股權(quán)轉(zhuǎn)讓情況。這是根據(jù)采用PPP模式的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目特點(diǎn)，針對(duì)PPP項(xiàng)目交易及治理結(jié)構(gòu)等特點(diǎn)而提出的針對(duì)性要求。

（2）國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

涉及國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，需說(shuō)明基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序和合規(guī)性，以及與國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)溝通和反饋情況。我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施投融資的主體仍然是各類(lèi)國(guó)有企業(yè)，大量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)屬于國(guó)有資產(chǎn)，國(guó)家對(duì)國(guó)有資產(chǎn)保值增值及資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有一系列具體規(guī)定，要求REITs試點(diǎn)所涉及的國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等內(nèi)容應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定。

（3）參與主體情況

要求試點(diǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)范圍、REITs產(chǎn)品架構(gòu)設(shè)計(jì)，以及基金管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)等主要參與方，符合國(guó)家固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)規(guī)定和監(jiān)管要求情況?；鸷贤?、運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議等法律文件中，界定運(yùn)營(yíng)管理相關(guān)各方的權(quán)責(zé)利關(guān)系和獎(jiǎng)懲機(jī)制，以及約定解聘、更換外部管理機(jī)構(gòu)的條件和程序情況。這些規(guī)定都是為今后基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品的順利發(fā)行及在資本市場(chǎng)進(jìn)行交易，為維護(hù)REITs產(chǎn)品投資者的合法權(quán)益奠定基礎(chǔ)。

（4）外商投資項(xiàng)目

我國(guó)正推動(dòng)實(shí)施高質(zhì)量外商投資政策，逐步形成以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。涉及外商投資的項(xiàng)目，應(yīng)符合國(guó)家利用外資有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。申報(bào)材料應(yīng)說(shuō)明是否符合我國(guó)《外商投資法》《外商投資法實(shí)施條例》《鼓勵(lì)外商投資產(chǎn)業(yè)目錄（2019年版）》等法律法規(guī)和政策要求。

（三）申報(bào)證明材料

申報(bào)材料所闡述的基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)基本情況及合規(guī)情況，需要提供必要的證明材料進(jìn)行佐證?！锻ㄖ芬笞C明材料應(yīng)該包括項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或核準(zhǔn)、備案文件復(fù)印件；規(guī)劃、用地、環(huán)評(píng)、施工許可證書(shū)或批復(fù)文件復(fù)印件；PPP項(xiàng)目實(shí)施方案及批復(fù)文件、招標(biāo)文件、PPP合同或特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議復(fù)印件；項(xiàng)目經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告或備考財(cái)務(wù)報(bào)表；發(fā)起人（原始權(quán)益人）承諾材料等。具體要求如下。

1.項(xiàng)目證明材料

具體包括：（1）與項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)（或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、運(yùn)營(yíng)收費(fèi)權(quán)）相關(guān)的政府批準(zhǔn)文件（或法律文件）復(fù)印件。相關(guān)股東同意轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)（或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、運(yùn)營(yíng)收費(fèi)權(quán)）的證明文件原件；（2）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或核準(zhǔn)、備案文件復(fù)印件；（3）規(guī)劃、用地、環(huán)評(píng)、施工許可證書(shū)或批復(fù)文件復(fù)印件；（4）竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、“五方驗(yàn)收單”或轉(zhuǎn)商運(yùn)批復(fù)文件復(fù)印件；（5）根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)項(xiàng)目必須辦理的其他重要手續(xù)批復(fù)文件復(fù)印件（如有）；（6）PPP項(xiàng)目需提供已簽訂的實(shí)施方案及批復(fù)文件、招標(biāo)文件（或其他競(jìng)爭(zhēng)性程序文件）、PPP合同或特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議復(fù)印件，以及合作政府方同意股權(quán)轉(zhuǎn)讓的文件原件。

2.發(fā)起人（原始權(quán)益人）證明材料

具體包括：

（1）項(xiàng)目公司章程（包含項(xiàng)目股權(quán)結(jié)構(gòu)）復(fù)印件；

（2）項(xiàng)目公司及發(fā)起人（原始權(quán)益人）近3年及一期的經(jīng)審計(jì)后的財(cái)務(wù)報(bào)告。上述期間，如基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目發(fā)生過(guò)資產(chǎn)重組、資產(chǎn)剝離、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)等情況，需提供反映該項(xiàng)目近3年及一期運(yùn)營(yíng)情況的經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審閱的備考財(cái)務(wù)報(bào)表；

（3）基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)和能力佐證材料，包括同類(lèi)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)、配備的運(yùn)營(yíng)管理人員、公司治理與財(cái)務(wù)狀況等。如已簽訂基金合同、運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議等法律文件，需提供與運(yùn)營(yíng)管理相關(guān)各方的權(quán)責(zé)利關(guān)系和獎(jiǎng)懲機(jī)制，以及解聘、更換外部管理機(jī)構(gòu)的條件和程序有關(guān)章節(jié)復(fù)印件。相關(guān)證明材料需要加蓋公章；

（4）發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)承諾近3年在投資建設(shè)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、金融監(jiān)管、工商、稅務(wù)等方面無(wú)重大違法違規(guī)記錄，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間未出現(xiàn)安全、質(zhì)量、環(huán)保等方面重大問(wèn)題的文件原件，并需要加蓋公章。

3.法律意見(jiàn)書(shū)及其他相關(guān)材料

本次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品屬于公募股權(quán)性質(zhì)，涉及眾多社會(huì)公眾投資者，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)質(zhì)量及未來(lái)盈利能力有著明確的要求，不同于過(guò)去推行的私募固定回報(bào)類(lèi)準(zhǔn)REITs產(chǎn)品，專(zhuān)業(yè)性要求高，律師的參與顯得尤為重要?！锻ㄖ芬?，基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)起人（原始權(quán)益人）或基金管理人應(yīng)聘請(qǐng)律師事務(wù)所，就項(xiàng)目權(quán)屬和資產(chǎn)范圍、項(xiàng)目合法合規(guī)性、轉(zhuǎn)讓行為合法性等出具法律意見(jiàn)書(shū)，并提供國(guó)家發(fā)展改革委要求提供的其他相關(guān)材料。

4.申報(bào)材料承諾函

申報(bào)材料的真實(shí)性直接影響對(duì)REITs發(fā)行方案的專(zhuān)業(yè)評(píng)估和審查判斷。《通知》要求發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)對(duì)所有申報(bào)材料真實(shí)、有效、合規(guī)、完備出具承諾函，并需要由法人代表簽字并加蓋單位公章，目的就是強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持誠(chéng)信原則，管控REITs發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)。

五、嚴(yán)格按照規(guī)定程序開(kāi)展REITs試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作

作為我國(guó)中央政府的投資主管部門(mén)，國(guó)家發(fā)展改革委在省級(jí)發(fā)展改革委出具專(zhuān)項(xiàng)意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，最終負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目審核工作，并將符合條件的項(xiàng)目推薦至中國(guó)證監(jiān)會(huì)。

（一）省級(jí)發(fā)展改革委是項(xiàng)目申報(bào)材料直接接收單位

我國(guó)發(fā)展改革部門(mén)包括國(guó)家、省（自治區(qū)/直轄市）、地市（州/盟））和縣（區(qū)/市/ 旗）四個(gè)層級(jí)，重大投資項(xiàng)目的批復(fù)一直遵循逐級(jí)申報(bào)、層層把關(guān)原則?；A(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作的通知，明確發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)向項(xiàng)目所在地省級(jí)發(fā)展改革部門(mén)報(bào)送試點(diǎn)項(xiàng)目申請(qǐng)材料，省級(jí)發(fā)展改革部門(mén)應(yīng)按照“聚焦合規(guī)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的試點(diǎn)原則，切實(shí)承擔(dān)“嚴(yán)格把握試點(diǎn)項(xiàng)目質(zhì)量”的職責(zé)，即發(fā)起人（原始權(quán)益人）在完成項(xiàng)目申報(bào)材料準(zhǔn)備后，直接向項(xiàng)目所在地省級(jí)發(fā)展改革部門(mén)報(bào)送材料，由省級(jí)發(fā)展改革部門(mén)對(duì)申報(bào)項(xiàng)目進(jìn)行初步篩選并出具審查意見(jiàn)。對(duì)于不滿足試點(diǎn)項(xiàng)目基本條件或重要手續(xù)材料缺失的申報(bào)項(xiàng)目，省級(jí)發(fā)展改革部門(mén)應(yīng)給出“不予受理”的處理意見(jiàn)。

（二）跨地區(qū)項(xiàng)目按照省級(jí)屬地原則分別提交材料

基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目行業(yè)特點(diǎn)顯著。對(duì)于線性工程（如收費(fèi)公路、鐵路）或網(wǎng)絡(luò)集約經(jīng)營(yíng)（如倉(cāng)儲(chǔ)物流、污水垃圾處理）的項(xiàng)目，如果發(fā)起人（原始權(quán)益人）擬整合跨地區(qū)的多個(gè)項(xiàng)目一次性發(fā)行REITs產(chǎn)品，既要考慮項(xiàng)目公司注冊(cè)地又要考慮項(xiàng)目所在地的情況。具體處理要求如下：

1.原則上由企業(yè)注冊(cè)地發(fā)展改革部門(mén)受理

發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)向企業(yè)注冊(cè)地省級(jí)發(fā)展改革委報(bào)送完整的項(xiàng)目申請(qǐng)材料，并分別向相關(guān)省級(jí)發(fā)展改革委報(bào)送涉及該地區(qū)的項(xiàng)目材料。

2.重視項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)營(yíng)所在地的發(fā)展改革部門(mén)把關(guān)作用

發(fā)起人（原始權(quán)益人）注冊(cè)地的省級(jí)發(fā)展改革部門(mén)需要對(duì)本地區(qū)項(xiàng)目和REITs發(fā)行總體方案進(jìn)行審查把關(guān)，以便初步判斷REITs順利發(fā)行的可能性及市場(chǎng)可接受性；其他相關(guān)省級(jí)發(fā)展改革委對(duì)涉及本地區(qū)項(xiàng)目審查把關(guān)。如果公司注冊(cè)地沒(méi)有擬申報(bào)的項(xiàng)目，可由發(fā)起人（原始權(quán)益人）高級(jí)管理人辦公所在地的省級(jí)發(fā)展改革部門(mén)，或經(jīng)商國(guó)家發(fā)展改革委指定某擬申報(bào)項(xiàng)目所在地的省級(jí)發(fā)展改革部門(mén)初步審核REITs發(fā)行總體方案。

3.重視對(duì)打包整體資產(chǎn)質(zhì)量的綜合判斷

對(duì)于項(xiàng)目收益是否滿足試點(diǎn)基本條件，需以打包后整體資產(chǎn)收益進(jìn)行判斷。資產(chǎn)打包申報(bào)REITs試點(diǎn)有利于實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，有利于抵御單個(gè)子項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，但其程序更加復(fù)雜，其中單個(gè)資產(chǎn)瑕疵容易影響資產(chǎn)整體質(zhì)量。

（三）省級(jí)發(fā)展改革委出具無(wú)異議專(zhuān)項(xiàng)意見(jiàn)的要求

省級(jí)發(fā)展改革委經(jīng)過(guò)初步篩選，對(duì)符合相關(guān)條件、擬推薦開(kāi)展試點(diǎn)的項(xiàng)目，向國(guó)家發(fā)展改革委出具需包含“經(jīng)初步審核，所推薦項(xiàng)目符合國(guó)家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度，以及試點(diǎn)區(qū)域、行業(yè)等相關(guān)要求，推薦該項(xiàng)目開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)”表述內(nèi)容的無(wú)異議專(zhuān)項(xiàng)意見(jiàn)，同時(shí)一并報(bào)送試點(diǎn)項(xiàng)目申請(qǐng)材料。

六、準(zhǔn)確把握REITs試點(diǎn)項(xiàng)目合規(guī)性審查要點(diǎn)

省級(jí)發(fā)展改革委收到REITs發(fā)起人（原始權(quán)益人）申報(bào)的項(xiàng)目合規(guī)性情況和相關(guān)證明材料后，應(yīng)按照《通知》要求從政策符合性、投資管理手續(xù)齊備性、回收資金再投資等方面進(jìn)行審查。

（一）REITs試點(diǎn)項(xiàng)目應(yīng)符合相關(guān)政策要求

政策是政府踐行職能權(quán)力的一種表現(xiàn)方式。新時(shí)代為了更好地發(fā)揮政府作用，應(yīng)按照黨的十八屆三中全會(huì)明確提出的“政府要加強(qiáng)發(fā)展戰(zhàn)略、規(guī)劃、政策、標(biāo)準(zhǔn)等制定和實(shí)施”要求，“健全以國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃為導(dǎo)向、以財(cái)政政策和貨幣政策為主要手段的宏觀調(diào)控體系”。黨的十九大提出“發(fā)揮國(guó)家發(fā)展規(guī)劃的戰(zhàn)略導(dǎo)向作用”。黨的十九屆四中全會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)必須堅(jiān)持社會(huì)主義基本經(jīng)濟(jì)制度，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用。

REITs試點(diǎn)項(xiàng)目的政策符合性審查涉及多個(gè)維度。

一是國(guó)家重大戰(zhàn)略部署的符合性

即REITs試點(diǎn)項(xiàng)目應(yīng)符合京津冀協(xié)同發(fā)展、雄安新區(qū)建設(shè)、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長(zhǎng)三角區(qū)域一體化發(fā)展、推進(jìn)海南全面深化改革開(kāi)放等國(guó)家重大戰(zhàn)略部署，優(yōu)先支持屬于相關(guān)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

二是國(guó)家宏觀調(diào)控相關(guān)政策的符合性

應(yīng)闡述REITs試點(diǎn)項(xiàng)目是否符合新發(fā)展理念和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革要求，是否有利于推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，是否有利于打贏三大攻堅(jiān)戰(zhàn)，是否有利于全面做好“六穩(wěn)”工作，是否符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》等政策要求，判斷試點(diǎn)項(xiàng)目是否符合國(guó)家宏觀調(diào)控政策和產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向。

三是相關(guān)發(fā)展規(guī)劃的符合性

即REITs試點(diǎn)項(xiàng)目是否符合國(guó)家及當(dāng)?shù)氐膰?guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、有關(guān)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃等要求。

（二）REITs試點(diǎn)項(xiàng)目應(yīng)依法依規(guī)取得投資管理必備手續(xù)

REITs試點(diǎn)項(xiàng)目合規(guī)性審查，需要審查投資建設(shè)（資產(chǎn)形成）階段的投資管理手續(xù)是否齊備。建國(guó)以來(lái)，特別是改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)投融資體制經(jīng)歷了多次重大改革，投資項(xiàng)目管理要求也發(fā)生了顯著調(diào)整。鑒于投資項(xiàng)目批復(fù)的歷史背景和政府職能“簡(jiǎn)政放權(quán)、放管結(jié)合、優(yōu)化服務(wù)”改革的新要求，REITs試點(diǎn)項(xiàng)目投資管理“應(yīng)以手續(xù)辦理時(shí)的法律法規(guī)、規(guī)章制度、國(guó)家政策等為依據(jù)，判定相關(guān)手續(xù)的合法合規(guī)性”,防止項(xiàng)目未批先建和非法經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)和完善工程項(xiàng)目事中事后監(jiān)管。

1.所有REITs試點(diǎn)項(xiàng)目必須獲得審批、核準(zhǔn)或備案手續(xù)

在投資項(xiàng)目管理周期的各階段手續(xù)中，項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)或備案是最基本、最重要的環(huán)節(jié)。

我國(guó)投資項(xiàng)目的審批、核準(zhǔn)和備案制度形成于2004年，此前均為審批制，即所有固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目都需要編制可行性研究報(bào)告，并取得投資主管部門(mén)的審批。2004年7月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》首次引入核準(zhǔn)制和備案制的制度安排，對(duì)于企業(yè)不使用政府投資建設(shè)的項(xiàng)目，一律不再實(shí)行審批制，區(qū)別不同情況分別實(shí)行核準(zhǔn)制和備案制，即重大類(lèi)和限制類(lèi)企業(yè)投資項(xiàng)目報(bào)送申請(qǐng)報(bào)告，實(shí)行核準(zhǔn)制，核準(zhǔn)目錄范圍之外的企業(yè)投資項(xiàng)目一律實(shí)行備案制。

2016年7月，《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于深化投融資體制改革的意見(jiàn)》重申要按照審批制、核準(zhǔn)制和備案制的總體制度框架，改進(jìn)和規(guī)范政府投資項(xiàng)目審批制，最大限度地縮減核準(zhǔn)事項(xiàng)。截至目前，企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)目錄范圍進(jìn)行了三次重大調(diào)整，取消和下放了一大批核準(zhǔn)的事項(xiàng)，僅中央層面核準(zhǔn)的項(xiàng)目已累計(jì)減少了90%。特別是近年出臺(tái)的《政府投資條例》《企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)和備案管理?xiàng)l例》等法規(guī)，將政府投資項(xiàng)目審批制以及企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)制和備案制管理納入了法制化的管理軌道，有效推進(jìn)了我國(guó)投融資體制的深化改革。

2.所有REITs試點(diǎn)項(xiàng)目必須取得規(guī)劃、用地、環(huán)評(píng)、施工許可和竣工驗(yàn)收手續(xù)

有關(guān)投資項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)、備案的前置和后置條件，一直是理解和執(zhí)行投資管理制度的難點(diǎn)。過(guò)去飽受詬病的項(xiàng)目批復(fù)前的“萬(wàn)里長(zhǎng)征路”，目前已精簡(jiǎn)至兩項(xiàng)主要手續(xù)：規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)和土地預(yù)審意見(jiàn)，而且通過(guò)“招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌”取得土地使用權(quán)證書(shū)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，其前置條件更加簡(jiǎn)化。由于基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目已進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期，項(xiàng)目批復(fù)后、開(kāi)工前的必要條件（如建設(shè)工程規(guī)劃許可證、項(xiàng)目土地使用權(quán)證、環(huán)境影響評(píng)價(jià)的審批意見(jiàn)、建筑工程施工許可證）和竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（或建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理“五方驗(yàn)收單”，或政府批復(fù)的項(xiàng)目轉(zhuǎn)入商運(yùn)文件）等也自然納入合規(guī)性審查的范圍。

3.部分領(lǐng)域試點(diǎn)項(xiàng)目必備手續(xù)的特殊要求

除上述試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)的一般共性手續(xù)要求之外，部分領(lǐng)域的REITs試點(diǎn)項(xiàng)目，可能需要審查節(jié)能、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)等事項(xiàng)。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》等法律法規(guī)的要求，固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目必須建立節(jié)能評(píng)估和審查制度。2010年國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)布《固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查暫行辦法》（第6號(hào)令），首次系統(tǒng)地規(guī)范了投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查的要求，并于2016年進(jìn)行了修訂，提出能耗總量和強(qiáng)度“雙控”管理要求。據(jù)此，對(duì)于2010年以后新建的年綜合能源消費(fèi)量3000噸標(biāo)準(zhǔn)煤以上（2016年以后批復(fù)的項(xiàng)目達(dá)到5000噸標(biāo)準(zhǔn)煤）的試點(diǎn)項(xiàng)目，應(yīng)取得節(jié)能評(píng)估報(bào)告的審查意見(jiàn)。

對(duì)于涉及大規(guī)模征地拆遷或移民安置以及環(huán)境影響較大的重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，還需要根據(jù)《重大固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估暫行辦法》（發(fā)改投資〔2012〕2492號(hào)）取得社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估審查意見(jiàn)。

再如，某些項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)從江河湖泊或者地下取用水資源，根據(jù)《水法》《取水許可和水資源費(fèi)征收管理?xiàng)l例》《取水許可管理辦法》（水利部2015年第47號(hào)令）需要辦理取水許可證等。

此外，某些項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)還需要取得特別許可，如數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目涉及經(jīng)營(yíng)增值電信業(yè)務(wù)的，應(yīng)按規(guī)定取得增值電信業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)許可。

（三）PPP項(xiàng)目開(kāi)展REITs試點(diǎn)的特殊要求

PPP模式廣泛應(yīng)用于我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，具體實(shí)施模式多種多樣，并不斷進(jìn)行創(chuàng)新。從PPP概念的演進(jìn)過(guò)程看，先有特許經(jīng)營(yíng)，后有PPP。PPP概念源于英國(guó)的PFI（Private Financing Initiative），專(zhuān)指基礎(chǔ)設(shè)施由私營(yíng)部門(mén)投資建設(shè)，政府（公共部門(mén)）付費(fèi)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)，因此需要政府和私營(yíng)部門(mén)建立合作伙伴關(guān)系運(yùn)作項(xiàng)目。隨著政府和私營(yíng)部門(mén)建立合作伙伴關(guān)系的理念得到普遍認(rèn)可，以使用者付費(fèi)為基礎(chǔ)、通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)模式提供公共產(chǎn)品的項(xiàng)目運(yùn)作模式也被納入廣義PPP模式的范疇。對(duì)于采用PPP模式的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行REITs試點(diǎn)，應(yīng)結(jié)合我國(guó)開(kāi)展PPP模式應(yīng)用的實(shí)際情況，針對(duì)不同類(lèi)型項(xiàng)目提出有差別的合規(guī)性審查要求。

1.特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目REITs試點(diǎn)政策合規(guī)性審查以25號(hào)令出臺(tái)時(shí)間為界限

我國(guó)自1984年啟動(dòng)第一個(gè)特許經(jīng)營(yíng)BOT項(xiàng)目——深圳沙角B電廠以來(lái)，實(shí)施了大量特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，沉淀了一大批存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。2015年由國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、交通運(yùn)輸部、水利部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)管理辦法》（簡(jiǎn)稱(chēng)25號(hào)令），總結(jié)了特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)特許經(jīng)營(yíng)模式的適用范圍、基本要素和操作方式進(jìn)行了規(guī)范，對(duì)于推動(dòng)特許經(jīng)營(yíng)PPP項(xiàng)目的規(guī)范健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用。本著尊重歷史的原則，《通知》以25號(hào)令的發(fā)布時(shí)間（2015年6月）為界限，對(duì)特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目開(kāi)展REITs試點(diǎn)分別提出了要求：25號(hào)令發(fā)布以后批復(fù)實(shí)施的特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，應(yīng)符合25號(hào)令的有關(guān)規(guī)定；25號(hào)令發(fā)布之前采用BOT、TOT、股權(quán)投資等模式實(shí)施的特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，應(yīng)符合當(dāng)時(shí)國(guó)家關(guān)于固定資產(chǎn)投資建設(shè)、特許經(jīng)營(yíng)管理等相關(guān)規(guī)定。

2.規(guī)范PPP項(xiàng)目必須滿足4項(xiàng)基本條件

對(duì)于2015年月以后批復(fù)實(shí)施的PPP項(xiàng)目，除了符合上述固定資產(chǎn)投資管理共性要求之外，《通知》基于各部門(mén)PPP政策相互協(xié)調(diào)尋求“最大公約數(shù)”的原則，提出了規(guī)范有序推廣PPP模式的4項(xiàng)規(guī)定：（1）依法依規(guī)履行項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)或備案手續(xù)；（2）批復(fù)PPP項(xiàng)目實(shí)施方案；（3）通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)等競(jìng)爭(zhēng)方式確定社會(huì)資本方；（4）依照法定程序規(guī)范簽訂PPP合同。原則上，這4項(xiàng)規(guī)定應(yīng)遵循先后邏輯順序，即在項(xiàng)目履行審批、核準(zhǔn)、備案手續(xù)之后才可批復(fù)PPP實(shí)施方案，在此基礎(chǔ)上開(kāi)展社會(huì)資本公開(kāi)遴選，并規(guī)范簽訂PPP合同。

3.PPP項(xiàng)目收入來(lái)源應(yīng)以使用者付費(fèi)為主

基礎(chǔ)設(shè)施基金擬持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)收益應(yīng)當(dāng)主要由市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生，不過(guò)度依賴(lài)第三方補(bǔ)貼等非經(jīng)營(yíng)性收入，并要求現(xiàn)金流來(lái)源具備一定的分散度。PPP項(xiàng)目回報(bào)機(jī)制包括使用者付費(fèi)、政府付費(fèi)和混合付費(fèi)，本次試點(diǎn)開(kāi)展公募REITs試點(diǎn)的項(xiàng)目，要求收入來(lái)源以使用者付費(fèi)為主。這里所言使用者付費(fèi)，即包括項(xiàng)目公司向使用者直接收費(fèi)，也包括項(xiàng)目公司不直接向使用者付費(fèi)，但按照穿透原則可以判斷為實(shí)質(zhì)性是使用者支付費(fèi)用的情形，這就為城市污水和生活垃圾處理等“收支兩條線”的項(xiàng)目納入REITs試點(diǎn)提供了可能。

對(duì)于混合付費(fèi)類(lèi)PPP項(xiàng)目，來(lái)自使用者付費(fèi)的各年收入應(yīng)占項(xiàng)目年收入總額的較大部分。混合付費(fèi)類(lèi)PPP項(xiàng)目收入來(lái)源含政府補(bǔ)貼的，需在依法依規(guī)簽訂的PPP合同或特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議中有明確的約定。

4.PPP項(xiàng)目必須保證一直處于穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)狀態(tài)

從履行社會(huì)責(zé)任的角度看，基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行REITs產(chǎn)品，不僅是為了投資人獲得穩(wěn)定的回報(bào)，更是為了社會(huì)公眾獲得更優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)。如果PPP項(xiàng)目出現(xiàn)了暫停運(yùn)營(yíng)等重大問(wèn)題或重大合同糾紛，項(xiàng)目存在顛覆性風(fēng)險(xiǎn)，必須一票否決。因此，《通知》要求PPP項(xiàng)目必須運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健、正常，未出現(xiàn)暫停運(yùn)營(yíng)等重大問(wèn)題或重大合同糾紛。

（四）鼓勵(lì)REITs回收資金用于基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板建設(shè)

基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行REITs產(chǎn)品，邏輯上屬于項(xiàng)目資本金再融資或進(jìn)行資產(chǎn)重組的重要工具。本次試點(diǎn)實(shí)施公募REITs，有利于探索如何破除項(xiàng)目融資與投資的壁壘，通過(guò)盤(pán)活存量資產(chǎn)，以存量帶增量、以融資促投資，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施投融資新機(jī)制的建立和完善。基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)有利于廣泛調(diào)動(dòng)各類(lèi)社會(huì)資本投資基礎(chǔ)設(shè)施的積極性，鼓勵(lì)將回收資金跨區(qū)域、跨行業(yè)使用，用于前期工作成熟的基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目和新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，形成良性投資循環(huán)。因此，通過(guò)審查REITs籌集資金的用途情況，有利于引導(dǎo)試點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)存量帶動(dòng)增量形成良性循環(huán)做出貢獻(xiàn)。

1.回收資金的使用應(yīng)符合相關(guān)政策要求

申報(bào)材料應(yīng)闡明回收資金的具體用途和相應(yīng)金額，以判斷資金使用方案是否符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策等相關(guān)要求。

2.允許回收資金跨地區(qū)跨行業(yè)使用

在符合國(guó)家政策及企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)要求的條件下，回收資金可跨區(qū)域、跨行業(yè)使用。

3.鼓勵(lì)回收資金用于支持實(shí)施國(guó)家重大戰(zhàn)略及基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展

鼓勵(lì)將回收資金用于國(guó)家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的重大戰(zhàn)略項(xiàng)目、新的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，鼓勵(lì)將回收資金用于前期工作成熟的基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目和新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，形成良性投資循環(huán)。

（五）主要參與方應(yīng)符合相關(guān)監(jiān)管要求

試點(diǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)范圍、REITs產(chǎn)品架構(gòu)設(shè)計(jì)，以及基金管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)等主要參與方，需符合國(guó)家固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)規(guī)定和監(jiān)管要求。基金合同、運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議等法律文件中，需合理界定運(yùn)營(yíng)管理相關(guān)各方的責(zé)權(quán)利關(guān)系和獎(jiǎng)懲機(jī)制，明確約定解聘、更換外部管理機(jī)構(gòu)的條件和程序，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目持續(xù)健康平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)，保障公共利益。對(duì)于涉及外商投資的項(xiàng)目，還應(yīng)判斷是否符合國(guó)家利用外資有關(guān)法律法規(guī)。

七、妥善處理試點(diǎn)工作其他重要事項(xiàng)

（一）公平對(duì)待各類(lèi)市場(chǎng)主體

我國(guó)基本經(jīng)濟(jì)制度是堅(jiān)持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展。黨的十八大以來(lái)，習(xí)近平總書(shū)記多次重申堅(jiān)持基本經(jīng)濟(jì)制度，堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，即“毫不動(dòng)搖地鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì)”和“毫不動(dòng)搖地鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展”。黨的十九大把“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”寫(xiě)入新時(shí)代堅(jiān)持和發(fā)展中國(guó)特色社會(huì)主義的基本方略。

REITs試點(diǎn)鼓勵(lì)各種所有制市場(chǎng)主體公平競(jìng)爭(zhēng)，《通知》要求項(xiàng)目申報(bào)和審查工作對(duì)各種所有制企業(yè)、本地和外埠企業(yè)應(yīng)一視同仁、公平對(duì)待，試點(diǎn)項(xiàng)目成熟一個(gè)申報(bào)一個(gè)。根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2019》，2018年我國(guó)民間固定資產(chǎn)投資為39.4萬(wàn)億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例達(dá)62.2%，是名副其實(shí)的基礎(chǔ)設(shè)施投資生力軍，也是REITs項(xiàng)目投資的重要主體，理應(yīng)被公平對(duì)待。選擇試點(diǎn)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)是“聚焦合規(guī)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，不急于冒進(jìn)，成熟一個(gè)申報(bào)一個(gè)，目的是推動(dòng)我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展。

（二）加強(qiáng)REITs試點(diǎn)工作的部門(mén)協(xié)同

我國(guó)啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的試點(diǎn)工作，不僅是金融市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重大舉措，同時(shí)也是基礎(chǔ)設(shè)施投融資模式的重大創(chuàng)新。做好試點(diǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備、遴選與申報(bào)工作，不僅需要基礎(chǔ)設(shè)施投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)各類(lèi)市場(chǎng)主體的積極參與，也離不開(kāi)各級(jí)政府部門(mén)的大力支持，以及中央和地方政府相關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)配合，特別是各省級(jí)發(fā)展改革委要與證監(jiān)等部門(mén)加強(qiáng)溝通銜接，統(tǒng)籌做好相關(guān)工作。

我國(guó)開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，是基礎(chǔ)設(shè)施投融資和資本市場(chǎng)領(lǐng)域深化改革的一件大事。自2020年4月30日《中國(guó)證監(jiān)會(huì) 國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》政策發(fā)布以來(lái)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)已激發(fā)了萬(wàn)億級(jí)的基礎(chǔ)設(shè)施市場(chǎng)預(yù)期，引發(fā)了眾多機(jī)構(gòu)投資人和普通公眾的參與期盼。隨著《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》等配套政策文件的落實(shí)，希望基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs工作行穩(wěn)致遠(yuǎn)，健康發(fā)展。《通知》要求，各省級(jí)發(fā)展改革委要與證監(jiān)等部門(mén)加強(qiáng)溝通銜接，統(tǒng)籌做好試點(diǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備、遴選與申報(bào)工作。涉及國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目，應(yīng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定。PPP項(xiàng)目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)獲得合作政府方的同意。各省級(jí)發(fā)展改革委應(yīng)在與有關(guān)方面充分溝通并達(dá)成一致的基礎(chǔ)上，按照相關(guān)規(guī)定和要求，向國(guó)家發(fā)展改革委報(bào)送申請(qǐng)材料。通過(guò)相關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)配合，共同推進(jìn)我國(guó)公募基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)信托（REITs）試點(diǎn)工作行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

（三）重視試點(diǎn)項(xiàng)目的推廣示范價(jià)值

本次公募REITs試點(diǎn)涉及的基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)型非常廣泛，各類(lèi)項(xiàng)目申報(bào)都要充分考慮其特殊性。例如，PPP項(xiàng)目涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)獲得合作政府方和各股東的同意；國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目應(yīng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定；外商投資項(xiàng)目應(yīng)符合我國(guó)利用外資有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。

試點(diǎn)意味著突破和創(chuàng)新，其工作首先強(qiáng)調(diào)規(guī)范性，同時(shí)還要重視示范性?；A(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目應(yīng)突出其可復(fù)制、可推廣性，鼓勵(lì)在盤(pán)活存量資產(chǎn)、促進(jìn)投資良性循環(huán)、推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展方面發(fā)揮特殊示范效應(yīng)。《通知》要求應(yīng)關(guān)注“對(duì)于盤(pán)活存量資產(chǎn)、促進(jìn)投資良性循環(huán)、推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展具有特殊示范意義的項(xiàng)目”。

在省級(jí)發(fā)展改革委出具專(zhuān)項(xiàng)意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，國(guó)家發(fā)展改革委將嚴(yán)格按照《通知》要求，支持符合國(guó)家政策導(dǎo)向、社會(huì)效益良好、投資收益率穩(wěn)定且運(yùn)營(yíng)管理水平較好的項(xiàng)目，開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，將符合條件的項(xiàng)目推薦至中國(guó)證監(jiān)會(huì)，按照權(quán)益性公募REITs產(chǎn)品監(jiān)管的相關(guān)規(guī)范，履行REITs產(chǎn)品發(fā)行上市交易等相關(guān)監(jiān)管工作。

政策專(zhuān)欄

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《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》

《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》

《河北雄安新區(qū)規(guī)劃綱要》

《長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃綱要》

《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》

《長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》

《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》

《關(guān)于保持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域補(bǔ)短板力度的指導(dǎo)意見(jiàn)》

《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于加快推進(jìn)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群建設(shè)有關(guān)工作的通知》

《中國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》

《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)管理辦法》

附

《國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2020〕586號(hào)）